14倍、33倍、77倍！融创的“减负”心法与进阶之道

10年前，融创初登港交所。

那时候，如果有人说融创会成为地产行业的头部玩家，或许没有多少人相信。

毕竟，那时的融创还很青涩：年度合约销售额不足百亿，土地储备仅590万平方米，排行榜上看不见它的身影。

但十年后的今天，融创已经是一个令人仰望的存在：

仅2020年上半年，融创中国就已完成合同销售金额1952.7亿，位列房地产企业前五名。营业收入达到773.4亿，产生核心净利润130.4亿。

融创用十年时间交出了一份令人满意的答卷：

从排名30位开外的区域性房企，成长为如今的行业头部企业；年度合同销售金额从71亿元大幅增长至5562亿元，增长了77倍！

融创要的，就是这种“稳稳的幸福”。在这一点上，融创从来没有让人失望。

拿地张弛有度

2020年5月28日，在人民日报社《国际金融报》主办的“第二届中国品牌建设论坛”上，融创拿了一个奖：

“最佳领袖品牌奖”。

领袖有什么样的气质？除了骄人的业绩之外，不外乎八个字：

进退自如，张弛有度。

融创的这种特质充分体现在了拿地策略上。

中指研究院数据显示，今年1-7月，百强房企在拿地上一共砸了18,608个亿，同比上升2.8%，超50家房企拿地不输去年月均值。像融信、绿城这些企业，前7个月月均拿地金额都比去年增加一倍以上。

从上半年情况来看，无论是地市还是楼市，都有些过热了。

但融创保持了冷静：

拿地同比大幅下降64%。

保持克制，只在合适的时机拿合适的地。这是融创修炼深厚的“内功”之一。

这样的策略下，融创手上的土储质量极高：

截至业绩公告日，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本4312元/平方米，货值约80%位于高能级的一二线城市，完全足够支撑融创未来良好、健康、持续、稳定的发展需要。

高手过招，进退之间，拼的不只是耐力，更是实力。

降杠杆，降负债，降融资成本

拿地上的克制与从容，直接体现在了融创的负债率上。在过去的半年里，融创的净负债率：

大幅下降了23个百分点。

与此同时，公司的所有者权益较上年末增长了17.4%。账上的现金余额达到1208.6亿元。其中，非受限制现金852.3亿元，相较2019年底的779.4亿元明显增加。

充足的现金流，既降低了偿债压力，也为融创未来的发展提供了厚实的支撑。

任何时候，手里有粮，心中才不慌。

在当前的背景下，融创的另一个数据令人眼前一亮：

2020上半年，新增融资成本显著下降1.9个百分点。

报告期内，融创通过提高银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、严控信托类融资规模等多种方式实现融资结构优化、融资成本下降。

以美元债发行为例。2020年以来，融创中国多次发行美元债，主要用于偿还未来到期境外债务。一个明显的趋势是，公司的美元债发行利率均已下探到7.0%或以下。

在公开市场，上半年融创在境内发行了2+2年期债券，利率仅为4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。融创在境外债券市场发债期限得到延长的同时，融资利率亦整体下降约1.5%。

而发行票面利率下降的好处显而易见：降低融资成本、提高盈利能力。

背靠强大的优质土储，手握巨量的现金，融资成本又在稳步下降，可以预见，融创的负债率，还将继续下探。

犹记得去年业绩会上，孙宏斌说：

“2020年融创将着重做三件事：降低融资成本，优化资产结构以及谨慎拿地。”

如今来看，基本上都实现了，而且很稳。

多点开花

前阵子，我朋友老六带着家人去了趟广州融创茂。

回来后，他的朋友圈里除了吃喝玩乐的照片，就是寥寥数语的配文：

没想到人这么多。

老六的感受我从一组数据中读到了：

4月之后，融创文旅的单月收入、客流量、酒店入住率、乐园客流等指标均呈现逐月上升趋势。截至8月25日数据，当月文旅集团收入已达5亿元，融创乐园客流量达243万人次，商业客流量达1021万人次，基本恢复至疫情前水平。

融创搞文旅，也有自己的一套招式。

而文旅，只是融创综合实力的一小块。

时至今日，融创旗下已经拥有融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展和融创医疗康养六大战略板块，这已然是一头综合实力强劲的大象。

2019年初，融创的新定位变成了“中国家庭美好生活整合服务商”。

复合型企业的新篇章就此开启。

围绕这一逻辑，融创基于地产主业做出延展，搭建了数个多元板块。

以文旅板块为例，如今，融创文旅已与携程、美团等开展深度合作。而且，融创文旅抓住政府针对疫情恢复期的政策红利，刺激消费复苏。在产品设置方面融创文旅积极突破创新，强化拳头产品优势。同时对夜游产品进行升级改造，并整合乐园资源推出一站式酒景产品，得到市场广泛认可。

6月30日，成都融创文旅城推出“成都夏季熊猫冰雪节”，获央视等多家媒体的关注，品牌影响力得到巨大提升，截至8月25日实现收入6212万元，累计接待43万人次。

融创文化也实现了突破。在影视产业链条布局上，融创文化不仅战略投资艺人经纪公司“萌扬文化”，更是在日本、韩国设立业务公司，中日原创动画厂牌“千万间”、中韩IP业务平台“融创未来株式会社”业务均持续推进，以国际化视野推进文娱产业布局。

各板块之间并非孤立。

在上半年，文旅与文化业务板块就进入了深度互动阶段，比如阿狸装置展落地八城融创茂，实现了内容IP与线下实景的相互赋能，为“内容+平台+实景”战略提供了先行经验。

多元布局之下，融创实现了多点开花，自身的护城河也变得更加宽广。

尾声

今年，融创还有一个大动作。

8月初，融创中国旗下的融创服务控股有限公司（“融创服务”）已经向联交所递交了上市申请，同时发布招股文件，正式启动上市之旅。

经过16年的发展，融创服务已经成为2019年中国增长最快的大型物业管理服务商。中国指数研究院资料显示，2019年，融创服务的整体增长率为104.5%，在大型物业服务企业中排名第一。

回首来时路，上市十年，融创的成绩单足够惊艳：

市值增长14倍。

核心净利润增长17倍。

净资产增长27倍。

土地储备货值增长33倍。

营业收入增长35倍。

合同销售金额增长77倍。

这让融创的下一个十年，充满了无限的想象和期待。