信号明确！这12个城市的房子，不要碰！

01

首先声明下，标题所说不要碰的意思，是指投资买房而非自住。

房子有两种属性，一种是居住，另一种是金融。对于刚需客来说，要求的是居住属性，没有值不得买一说。

对于投资客而言，则不然，主要看房子的金融属性。本号接下来要说到的12个城市，其楼市基本丧失了金融属性，没有金融属性的房子，碰了只能碰一鼻子灰。

房子如何才能有金融属性呢，换言之，如何才有投资价值呢？

简单来说，就是一个城市或一个片区的房子，必须要有拥趸。那如何才能有拥趸？房子必须具备好的附加值，比如好的教育、交通、医疗等资源。

在现有的体制下，我们所有城市的房子，都附带了教育、医疗和交通等资源，但是优劣之分相当明显。

同样是学区房，北京西城、东城与海淀的学区房与某个三四线城市的学区房，价格存在云泥之别。

理由很简单，因为北京这三个区汇聚了中国最优质的教育资源，这里的学区房吸引了一大批拥趸，金融属性处在全国楼市价值金字塔的顶端。

三四线城市的学区房金融属性之所以差，因为附带的资源质量不好。这就金融属性大小的逻辑。

接下来要说的12个城市，之所以说他们的楼市已经丧失了金融属性，是因为这些城市的房子附带的资源，已经完全没有魅力，且在人口流失，经济基本面不好的背景下，供应远大于需求，没有拥趸。

02

说了这么多，到底是哪12座城市？答案是：

黑龙江鹤岗、双鸭山、鸡西、七台河、佳木斯、大兴安岭，宁夏石嘴山，新疆博州，甘肃玉门（曾经为地级市，现在降级为县级市，由酒泉市代管），陕西铜川，辽宁阜新、铁岭。

以上12个城市，8座在东北，4座在西北。

根据21世纪经济报道查询某售房网站发现：

以上12个城市一套房的平均总价，在20万-35万元之间，但是最低价不足10万元。查询最低楼房价格，双鸭山、鹤岗、铜川、七台河、鸡西、石嘴山、阜新、铁岭均出现5万元以下的房子，尤其是铁岭和鹤岗，最低出现2万元一套的房价。

最低不足10万元，最低甚至只要2万元一套，堪称白菜价。

前不久本号就写过辽宁阜新市和云南个旧市，这两个城市的房价，也足以让一线城市饱受房价压力的人艳羡不已。

在阜新，总价挂牌4万元的二手房，不在少数，且地段还都不错。

在云南个旧，一些便宜的二手房，总价同样也只需几万块。

10万元北京、上海、深圳这样的城市，只能买到一两平方米，2万元在杭州、南京、苏州这样的城市一平米都买不到。

关键问题来了，这些城市的房价怎么这么便宜？

答案很简单，这些城市的楼市，人口和经济两大基石全都没有。

以东北的鹤岗与阜新来说，这两座都是资源型城市，过去的发展过度依赖资源，导致自身产业链条单一。

资源枯竭之后，没了经济基石，再加上东北整体经济环境，两座城市整个经济基本面在摇晃，导致人口流失，人口流失又加剧了弱化了经济基本面，形成恶性循环。

制图：城市财经；数据：鹤岗统计局

制图：城市财经；数据：阜新市统计局

从上面两个表格可以看到，过去几年鹤岗的经济、人口、财政和小学生人数全面下滑，且是持续下滑。

凭借着多年下滑态势，鹤岗成功入选收缩型城市榜单。

入选的还有阜新。

人口方面，由于人口流失，自2016年开始阜新市不再公布常住人口数据，只公布户籍人口。

从户籍人口数，同样能看到流失的痕迹。

阜新市2015年末全市户籍总户数67.4万户，户籍总人口189.5万人，2016年末全市户籍总户数67.8万户，总人口188.9万人；2017年末全市户籍总人口186.2万人；2018年末全市户籍总人口185万人；2019年末全市户籍总人口183.7万人。

2015年至2019年，阜新市的户籍人口减少了5.8万人。

至于东北的双鸭山、大兴安岭、鸡西、佳木斯、七台河等，大抵也是如此。要知道，东北整体人口这些年一直都在流失。

本号之前以更为真实的、不参加政绩考核的小学生人数指标，来反映人口变强，结果发现，整个东北，过去十年，只有沈阳和大连两座城市，保持正增长，其余都在流失。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

西北很多城市同样如此。

2019年官方公布的31个收缩型城市（所谓收缩型城市，就是多年人口负增长）中，东北和西北占了大多数，部分在中部，极少部分在南方。

31个收缩型城市分别是：

鹤岗、新民、凤城、营口、阜新、开原、德惠、吉林、桦甸、通化、临江、鸡西、虎林、大庆、佳木斯、穆棱、北安、洛阳、兴宁、揭阳、什邡、石嘴山、巴彦淖尔、根河、瓦房店、宜城、三沙、攀枝花、遂宁、金昌、德令哈。

以投资需要考虑的人口因素来看，不光开篇提到的12个城市不能碰，这些收缩型城市同样不能碰。

03

不光如此，在城市化2.0时代，也即大城市化、城市群化、都市圈化的时代，在管理层要求取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件的大背景下，会有越来越多的三四五线城市走向收缩。

这是城市化2.0的大趋势，也是全球主要国家城市化发展的趋势。

君不见，日本每年有县市消失，日本的人口主要汇聚在东京、名古屋、京阪神三大都市圈，韩国的人口主要集中在首尔和釜山两大都市圈。

美国的底特律，英国的利物浦，德国的莱比锡，法国的洛林，中国的玉门、大庆、鹤岗，这些昔日星光熠熠的资源型城市，如今都已光芒不再。

趋势告诉我们，投资三四五线城市，需要特别慎重，长远来看，中国大多数三四线城市的房子，都不再值得投资，除了三类：

第一类，位居核心城市群或都市圈内的城市，比如惠州、中山、肇庆、嘉兴、湖州、扬州、南通、廊坊、保定等。

第二类，环境溢价足以支撑支撑起楼市的城市，如三亚、大理、烟台、珠海等。

第三类，在没有大城市辐射的背景下经济与人口基本面仍能保持不错的城市，如泉州、台州、徐州、温州、烟台、宁德等。