济南宝能造"假地铁站牌"卖楼背后：姚振华欲推动宝能地产上市

雷达财经出品 文丨张凯旌 编|深海

近日，济南市章丘区安莉芳路的地铁站牌火了。据媒体报道，该站牌从立起到拆除前后共计30小时，系宝能城项目的工作人员在轨道交通规划尚未获批的情况下，私自设立。

目前，宝能城项目已被章丘区住建局勒令整改。章丘区市场监管局对此表示，案件调查已基本结束，正在进行行政处罚程序。

公开资料显示，宝能城是济南宝能房地产有限公司（下称"济南宝能"）在济南开发的城市综合体项目，股权穿透后，该公司由宝能地产股份有限公司全资持股，而后者则是宝能集团旗下重要的业务组成部分。

雷达财经注意到，无论是济南宝能还是宝能地产，都饱受投诉困扰，且在近期均质押了大量股权。而背后深耕房地产业二十余年的宝能集团，销售额近年来更是稳定在全国房企的170名开外。

尽管如此，宝能集团的创始人姚振华仍坚持着推动旗下地产板块上市的梦想，而这个梦想，在近期有加速的趋势。

伪造站牌被当地监管局通报

10月7日，济南市章丘区安莉芳路的地铁站牌照片在网上热传，据流传的图片显示，该站牌与已经落成的济南地铁1、3号线极为相似，地铁泉标、沿线站点、出口字母一应俱全，引得不少网友认为地铁8号线已开始投入建设。

值得一提的是，该站牌在地铁站名旁还特意标注了"宝能城"的字样。有知情人透露，此站牌曾于10月6日被运往宝能城楼盘附近，不仅如此，宝能城还在售楼处沙盘的区位图上明显地标注了R4线（济南地铁8号线的工程名称）。

雷达财经了解到，8号线是济南地铁二期工程的一条由济南开往章丘的市域快线，线路全长约23km。

有记者在第一时间联系到济南轨道交通集团的工作人员进行核实，对方表示，济南地铁8号线目前仍处于审批阶段，站牌标志是开发商自己所设，与轨道交通集团没有任何关系。

上述工作人员介绍称，今年春节前后8号线建设规划通过了省发改委预评审，宝能城纳入轨道交通二期线路规划中，但规划正在履行审批程序。按相关流程，需要审批文件下达之后，才可以公示并发布相关信息，而相关的地铁站标识、出入口等细节，还要以工程实施为准。

目前，宝能城项目已被章丘区住建局勒令整改，在拆除站牌的同时，也下架了售楼处关于"地铁"的所有宣传资料。

10月12日，章丘区市监局通报称：对于宝能城涉嫌虚假宣传的行为，该局已进行现场检查并予以立案调查。截至目前，案件调查基本结束，正在进行行政处罚程序。

已在轨交规划中却仍祭出"站牌"营销，宝能或遇销售难题

在被当地住建局勒令整改后，济南宝能迅速做出反应，并在一天之内提交了整改报告。

整改报告中，济南宝能提到，公司从多家新闻媒体了解到，济南轨道交通二期规划将于近期正式批复，其中地铁8号线大概率包含安莉芳路站点，位于宝能城项目附近。为大力推进项目建设，公司制作了站点宣传牌，意在向项目周边居民传达重大利好消息，同时提振投资置业者信心。

与此同时，宝能强调，该宣传牌自安装至拆除共计30小时，在此期间整体始终全部遮挡，从未对外展示宣传，也未就安莉芳路站或宝能城站进行宣传或炒作。

有业内人士认为，此番强调或是针对去年5月济南市住建局和市监局联合发布的《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》，其中曾明确指出，开发企业销售人员不得以项目周边尚在规划论证阶段的交通、学校及市政配套设施为说明和承诺，推销商品房并以此方式诱导欺骗购房人。

而在济南多家房地产开发商看来，这更像是一次自我炒作营销，没花任何广告费就已经收获了全国范围内各家媒体铺天盖地的报道。

需要指出的是，宝能城已经被纳入了当地轨道交通二期线路规划中，在此情况下，济南宝能仍提前祭出"地铁站牌"一招。有媒体报道称，某章丘房地产业内人士认为，这反映出了章丘房企卖房的着急程度。

"我们今年5月才开盘，之前撤市设区、高校搬迁、地铁线路利好带来的热潮没赶上。"济南宝能相关负责人表示，恒大的降价促销导致周边最便宜的楼降至5000余元/平米，而宝能城的售价则在7600-7800元/平米，存在不小的销售压力。

"周边也没有别的宣传点，我们看到轨交相关线路正在审批的信息，就做了站牌，没等官宣就被拍出来了。"

据了解，宝能城项目系宝能地产在2019年1月的章丘土拍中以底价拿到的4宗捆绑出让地，总地价约为6.34亿元。

同样是在1月，济南宝能成立，注册资本1960.78万，法定代表人为在"宝能系"旗下多家公司担任高管的高虎。

根据济南市住建局主办的济南房地产信息网，该项目于2019年6月15日开工，总投资20.19亿元，计划竣工时间为2021年12月25日。济南宝能在2020年拿到预售证，可售总套数为795套，已售206套，尚余589套未卖出。

销售量不足三分之一的情况下，济南宝能城项目还牵涉数起纠纷。在章丘区人民政府门户网站公布的今年2月热线统计月报中，宝能城项目因拖欠工资被列到了经回访办理结果不满意的工单事件中。另据天眼查显示，2020年3月以来，济南宝能曾3次因建设工程施工合同纠纷被告上法庭。

值得注意的是，8月7日，公司将1960.78万股股权全部出质给了中国东方资产管理股份有限公司辽宁分公司。

而济南宝能多次牵涉维权纠纷、并在近期质押大量股权的现象只是背后宝能地产的缩影。

房产销售额萎靡，多个项目卷入纠纷

据天眼查，济南宝能由济南宝汇投资有限公司全资控股，而后者又由宝能地产通过宝能城市发展建设集团实控。

公开资料显示，"宝能系"对房地产的探索始于1998年，彼时姚振华、姚建辉以深圳市福田区中港商业城项目为起点，进入房地产行业，后于2002年创立宝能地产。

经历了初期的不温不火后，2012-2014年，姚振华开始带领宝能地产大肆扩张，一度从一城一盘扩展至2014年底的30城40盘，但地产业务仍然增长缓慢，于是姚振华决心通过资本运作迅速提升地产业务的规模。

2015年，宝能与万科打响了著名的"宝万之争"，当年的万科销售额就已达2600亿，位居行业第一。但宝能系还是在当年12月以24.26%的股权比例成为万科第一大股东。面对被王石称为"野蛮人"的姚振华，万科请来了深圳地铁，并由华润和恒大分别实施股权转让，这才使宝能让出大股东的位置。

"宝万之争"失败后，姚氏兄弟转向港股市场布局地产业务，经过三年多的运作，港股上市公司宝新置地、宝新金融成为了宝能地产板块的资本平台。

然而在此期间，宝能集团的房产销售额却难言出色。克而瑞数据显示，2016年宝能集团商品房销售额137.4亿元，这一年姚振华以1150亿财富名列胡润百富榜第四，仅次于王健林、马云、马化腾。

在此之后，集团销售额一跌再跌，到2018年已降至66.6亿元，排名也落至克而瑞销售榜179名。2019年，虽然销售额稍有提升，达到84.9亿元，但集团排名仍在170开外。今年上半年，宝能集团销售额32.6亿元，排名174。

长期萎靡的销售额，或与项目开发的质量和口碑不无关系。

2019年底，长沙市建筑工程安全监察站官网发公告指出，宝能公馆3#、8#栋存在施工单位项目经理未到岗履职，且未提供相关履职记录；各责任主体单位排查落实、水平安全防护不到位；现场施工文明差、垃圾未及时清运、扬尘防治不达标等问题。

今年，有深圳福田宝能公馆的业主对媒体表示，自己在该楼盘先后遇到了延迟入户、装修质量、窗外噪音等问题，其中噪音更是严重影响了夫妻感情、孩子学业、老人健康等生活方面，几乎让人崩溃。

据了解，该公馆毗邻广深高速，户外噪音高达68-76分贝，远高于深圳市白天低于60分贝、晚间低于50分贝的规定。

业主描述称，售楼时宝能曾通过沙盘、电子屏和微信公众号等形式，多次在公开场合展示将要在广深高速竹子林段建设长约400米、高9米的隔音盖板，并承诺隔音屏工程将于2016年12月前竣工。但至今，隔音屏的建设仍未完成。

今年3月，在哈尔滨宝能城，宝能未取得预售证的情况下销售房子，并且开盘后由开盘价每平12800元降为10000出头，给业主造成不小损失，不少业主进行了维权。

资本运作加速，姚振华要圆上市梦？

销售低迷、投诉不断，即便如此，姚振华对宝能地产倾注的上市梦仍在继续。早在2009年前后，姚振华就曾喊出宝能地产计划不迟于2022年上市，市值最高7000亿元，净利超400亿元，规模做到行业前八的目标。

2013年，姚振华还提出宝能地产4年后要做到销售额1000亿元，而至2018年时，这个目标则降到了400亿。但无论是哪个目标，目前来看都尚未实现，且与宝能地产的现状相去甚远。

不过，近两年的宝能地产有加速前行的趋势。

据媒体报道，2018年，宝新置地以4.21亿元收购宝能城有限公司，获得在深圳南山的56套住宅。而宝新金融此前则以17.2亿元及6.6亿元的价格先后收购赣州宝能城及赣州宝能太古城。

2019年9月20日，宝新金融和宝新置地发布联合公告，宝新金融及宝新置地以3亿元的代价收购宝能地产全资附属公司宝能恒创100%股权，相关资产的评估值为3.05亿元。资料显示，宝能恒创的主要资产是位于广西南宁的两个综合体项目，分别将于2021年中旬、2022年上半年内落成。

宝新置地财报显示，公司2019年度营业额为97.68亿港元，同比增长421.2%，其中物业销售额增加312.2%，占总营业额44.8%，主要缘于去年年底收购了宝能恒创，南宁项目集团、汕头潮阳项目以及长沙项目的销售增加所致。

分析人士认为，宝能正在逐渐将地产业务转移至宝新置地旗下。

此外，阔别债市已久的宝能近期却开始频繁发债。今年9月，深交所信息显示，"宝能系"钜盛华2020年非公开发行可交换公司债券状态更新为"已受理"，该期可交债为8亿元；此外，钜盛华合计70亿元的两个私募项目已于8月获得通过。

另据同花顺iFind数据显示，"宝能系"深业物流自2019年底来连续发行了六期债券，合计金额为100亿元，而该公司上一次发债获批通过还需追溯到"宝万之争"之际。

发债背后，是宝能近年来通过新能源项目大举签约的待开发土地。据悉，仅通过"新能源汽车"名义，宝能在全国的拿地便超过万亩。而根据宝能的规划，这些地块开发的地产项目将对提升宝能地产的销售额起到重要作用。

值得一提的是，据天眼查，宝能地产在今年经历了多达10次有效的股权出质，次数为历年来之最。质权人包括深圳市招商平安资产管理公司、重庆国际信托、平安信托等，公司近两年总计出质股权数额逾35亿元。

据媒体报道，“宝能系”地产板块计划引入300亿元战略投资，而作为条件“宝能系”承诺最晚将于2019年底向审理机构递交上市材料，并于2020年-2022年完成地产板块上市，如果在2022年前还未完成上市，投资者可获得每年12%的投资收益。

伪造"站牌"对济南宝能的销量影响如何？扬言要上市的姚振华未来又将进行怎样的资本运作？雷达财经将持续关注。