北京环京半数新盘打折，中介转行卖菜，北京房价真的要降了吗？

近期，一张图片在网上流传，内容是环北京部分地区房价的情况。根据图中所示，环北京楼市龙头燕郊房价从2017年的38000元跌至今年的18000元，跌幅超52%。跌幅最大的是永清，单价从23000元跌到6500元，跌超71%。跌幅最小的是开发区，单价18000元跌至10000元，跌幅44%。

国庆节前最后两天，北京共13个楼盘拿到预售许可证，将全部在假期开盘。加上已开盘项目，目前北京市场上，在售新房项目超过50个。记者发现：至少25个项目都在国庆期间推出了打折房源，折扣普遍在八五折左右，最低可到七八折。9月下旬，房山区某个精装修新房项目以28000元均价入市，同一地段两年前入市的新房项目均价为32000元左右，一套90平方米的小户型，两年间降价了36万元。记者先后走访新房集中分布的大兴区、通州区多个项目，发现来看房的购房人不少。

贝壳研究院高级分析师潘浩：根据以往的经验来看，降价大多数情况下还是一种营销手段，房企会根据自己楼盘或者房源的情况，推出大力度的促销房源，阶段性地会造成个别的楼盘或者房源的价格下调，但是也不会是整体性的。数据显示：今年1-8月份，北京新房市场成交面积同比下降18%，截止到8月底，北京商品住宅库存为1096万平方米，销售去化周期大约为22个月，市场竞争激烈。

我们看到最近一直在说北京环京的房地产市场出现了比较多的问题，这个问题到底是怎么回事，我们又该怎么看北京黄金的这些房地产市场？

首先，其实之前我们就已经说过，当时北京环京地区的房地产价格大规模上涨，实际上存在着较多的问题，因为当时对于整个北京来说，虽然北京地区房地产供给和需求之间的矛盾是长期存在的，但是这种矛盾根据中国城市客观的发展规律来说，基本上就存在于城市中心城区，比如说北京的四环五以内，的确存在比较严重的房地产矛盾，大家都想住的，离城市中心更近一点，从而上班更方便，但是城市中心能提供的土地是非常有限的，必然会导致房地产价格的大规模上涨。这种上涨实际上是因为供给和需求矛盾所引发的一种现象，但是有一些不法的房地产开发商。就开始利用这种矛盾开始吹嘘炒作北京黄金的这些房地产，我们看到这些房地产，实际上并没有足够的市场基础设施，很多都是因为概念盘，比如说大名鼎鼎的燕郊地区，因为地理位置更加靠近北京，主城区成为了投资客狂热追捧的地带，曾经在短短半年时间创造了单价破2万奔3万件至4万的超级纪录，然而这种地区本身的生活条件并没有那么好，基础设施也没有那么发达，距离北京城区较近的优势，实际上对于两地奔波的人来说，也是有非常大的压力，所以在这样的情况下，燕郊只是一个比较好的概念，却没有长期增长的基础。

其次，我们看到随着国家逐渐明确房子是用来住的，不是用来炒的，基本上环京地区的房地产市场所在城市都进行了比较严格的房地产市场调控，在房地产市场严格调控的状态之中，基本上原先火热的投资盘都逐渐恢复理性，当这些房地产市场都逐渐恢复理性之后，大家就知道有的时候并不是房地产市场都那么好，很多都是炒作起来的概念，对于大部分城市来说，房地产市场还是真正以居住为核心的，当我们把所有的一切都回归到居住的时候就会发现基本上房地产市场所谓的火热背后的那种投资浪潮退去就没有多少真正的刚性需求存在了，这才是黄金地区出现比较大的房地产价格下降的原因。

第三，我们在之前分析房地产市场的时候，就已经非常明确的对房地产市场进行了市场的分析，这就是对于整个中国的房地产，特别是一线特大城市的房地产市场来说，大家基本上保持的一个状态就是，真正核心城区的房地产价格还是拥有着比较稳定的市场趋势，在短时间内暂时还做不到快速下降。但是对于城市郊区地区，特别那些已经被严重泡沫化的郊区地区来说，房地产市场由于缺乏足够的刚性需求支撑之后，必然会导致房地产价格的大规模下滑，这种下滑实际上正是由于当地的房地产市场在回归理性所产生的结果，我们看到环境地区的房地产市场的价格下滑，就是这样的一个结果体现。