又将是一场恶战，深圳前海再向房企发“粮票”，起价56亿

作者：时代财经 谢斯临

10月10日，寸土寸金的深圳前海再次挂牌出让一宗宅地。宗地位于前湾片区十开发单位02街坊，将于11月11日下午15:00在深圳土地房产交易大厦拍卖出让，起始价56.22亿元，最高限价81.52亿元，竞买保证金也高达28.1亿元。

这是今年前海出让的第二宗住宅用地。自2013年前海成立至今，只成功通过招拍挂出让过两宗宅地。此次挂牌出让的宅地稀缺性不言自明，相应地，政府给出的出让条件也非常严苛。

地块出让采用“双限双竞”方式，即限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交市前海管理局只租不售的人才住房面积。地块受限于“7090”政策，宗地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

项目建成之后，普通商品住房入市最高均价为10.71万元/平方米（毛坯价，不含装修），竞得人必须严格按限定的销售均价进行销售，不得强制搭售其他服务、产品。

公告显示，T102-0345宗地计容总建面不超过13万平方米，其中住宅11.7万平方米，将用于建设普通商品住房、配建只租不售的人才住房，只租不售人才住房初始配建面积不少于1.17万平方米。

剔除初始人才住房配建面积之后，按起拍价及最高限价初略估算，该宗地块楼面价将在5.35万元/平方米到7.76万元/平方米区间之内。

这样的出让条件，与5月出让的前海宅地几乎完全一致。当时，T102-0346地块的拍卖现场火热空前，几乎所有想在深圳扎根的房企均现身抢地，包括中海、卓越、越秀、龙光、金地+电建+华润+南国、世茂+佳兆业等11家竞买主体，共计16家房企参与。

短短三轮举牌后，地块就直接被叫到最高限价，进入人才房配建面积竞拍阶段。45分钟的激烈竞价之后，最终被龙光以最高限价115.97亿元+配建人才房面积40760平方米夺下，可售楼面价高达8.6万元/平方米。

但如今近半年时间过去，深圳市场遭遇史上最严调控“715新政”；与此同时，房地产融资进一步所缩紧，“三道红线”的融资监管新规将严格限制房企债务规模，抑制火爆的土地行情以及高企不下的房价。

此前在9月25日昆明抚仙湖举办的万科南方区域媒体交流会上，万科董事会主席郁亮曾表示，以“三道红线”为代表的行业政策影响深远，其影响力将不亚于2002年的土地招拍挂制度。融资新规“三道红线”政策将在明年全面落实，房地产行业将面临洗牌。

但即便如此，业内仍普遍认为基于前海地区不可替代的稀缺性，这块宅地的出让仍会受到市场极大的关注，拍卖仍将遭到一众房企哄抢。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，前海宅地的稀缺性还是在那里，对企业来说，是一次难得的机会，“企业对于拿地热情的关键在于拿地之后能不能赚钱的问题”。

此前龙光拿下的前海“限价”宅地项目，在拿地不到5个月时间就已经被正式命名为“前海天境花园”，并传出年底或明年初入市的消息。通过快速施工、快速销售、快速回款的高周转模式降低资金成本与利息支出，成为龙光在严格限价的条件下成功保住利润的方法之一。

李宇嘉认为，参考龙光的做法，提前把帐算好，如果能做到快速入市，项目还是存在着一定的利润空间。与此同时，“90/70政策”之中仍有占比为30%的非普通住宅，可自由定价。且限价采取毛坯价的方式进行，客观上后续通过精装修的方式也可以回补一部分成本。

“这宗地估计还是会有很多房企愿意抢，比如几个月前刚刚斩获前海宅地的龙光，或者像中海、招商蛇口等国企、央企，以及很多愿意花大价钱在深圳打造标杆项目进入深圳的外地房企都很有可能深度参与。”