房企“三道红线”达标情况：5家达标，20家有望晋级“优等生”

根据媒体报道，监管部门近期出台了“三道红线”新规以收紧房地产融资。“三道红线”分别是：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，分别对应三个指标均超阈值、两个指标超出阈值、一个指标超出阈值以及三个指标均不超阈值这四种情形。每一档均规定了有息负债的增速限制。

面包财经以2019年销售金额排名前50名的房企为初始样本，在剔除部分数据不全或未上市房企后，按照2020年中报数据分别对其中45家房企（以下简称“样本房企”）按照上述三个指标进行了排名。研究结果显示，全部满足3个指标的房企只有5家且以央企为主；8家房企3个指标全部触线，面临较大去杠杆压力；满足2个监管指标的房企数量最多。

超八成房企剔除预收款后的资产负债率大于70% 

由于房地产行业的经营特性，房企在房子交付前会提前收到部分或全部购房款项。这部分资金一般在资产负债表的负债项下计为预收款项或合同负债。值得注意的是，由于这些负债无需真正偿还，因此计算房企资产负债率时扣除该项金额能够更真实的反映企业负债情况。具体计算公式为：（负债合计-预收款项-合同负债）／（资产总额-预收账款-合同负债）*100%。

面包财经根据房企公告和Wind数据计算发现，样本房企中37家企业不满足剔除预收款后的资产负债率小于70%的监管要求，比例超过八成，房企降杆杆压力整体较大。

其中，中国恒大、中南建设、绿地控股、融创中国、碧桂园、泰禾集团、中国奥园、中梁控股剔除预收款项后的资产负债率超过80%。值得一提的是，恒大虽然指标排名靠前，但公司早在2019年业绩发布会时便提出了“高增长、控规模、降负债”的新发展战略，表示“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

中国海外发展、招商蛇口、华润置地、中国金茂、龙湖集团、保利地产、首创股份、金地集团这8家房企满足监管要求，剔除预收款后的资产负债率小于70%。一个很明显的特征是，这8家房企中央企占了绝大多数。在未来降杠杆的背景下，这些企业有望掌握更大的主动权。

多数房企满足净负债率要求，泰禾集团居首、中海外最低 

第二个指标净负债率由带息债务减去现金及现金等价物后再除以所有者权益获得。根据Wind数据，45家样本房企中19家没有达到净负债率小于100%的监管要求。

其中，泰禾集团、建发国际集团、中国恒大排名前3。以泰禾集团为例，公司截至2020年上半年末的带息负债（短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券）金额达到929.15亿元，而同期的货币资金为43.05亿元。2020年7月31日，泰禾集团公告控股股东签署《股份转让框架协议》，拟将其持有的19.9%股份转让给海南万益。

中国海外发展截至2020年半年末的净负债率为27.60%，在样本房企中处于最低位置。万科、新城控股同期的净负债率分别为29.68%和30.86%，同样处于较低水平。

短期偿债能力整体较好，部分企业压力较大 

第三个指标现金短债比的计算方式为货币资金除以短期有息债务，一般用以衡量房企的短期偿债能力。

根据Wind和公告数据计算显示，2020年截至六月末，大部分房企满足现金短债比大于1倍的监管要求。其中，建发国际集团、中国海外发展、龙湖集团的现金短债比倍数排名位居前3且大幅高于其他房企。相对而言，12家房企没有达到监管要求，现金短债比小于1倍。在这中间，泰禾集团、华夏幸福、富力地产排在最后3名。

5家房企三项全达标，20家有望晋级“优等生” 

综合上述计算结果，全部满足3个指标的样本房企只有5家，分别是中国海外发展、华润置地、龙湖集团、保利地产和金地集团。3个指标全部触线的房企则有8家，包括中国恒大、绿地控股、融创中国、泰禾集团等。

2个指标达标的房企数量最多，达到20家，占比约44%。这些房企未来有望通过持续降杆杆，逐步满足全部“三道红线”监管要求。除去数据缺失的企业，有一项或两项达标的房企总数为32家。

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