花样年“避重就轻”错失下半场：半年销售132亿不及预期，彩生活营收仅增3.1%

原标题：花样年“避重就轻”错失下半场：半年销售132亿不及预期，彩生活营收仅增3.1%

编者按：房地产公司，大多从一省、一域发展起来。在楼市热火朝天的这些年，凭借着激进扩张、高负债、高周转，越来越多的区域房企走向全国，跻身一线，向着千亿销售额冲击。

但也有一些房企没跟上激进扩张的步伐。他们或经营保守，深耕一域；亦或坚守品质，用更多时间打磨项目，却错失扩张良机。

搜狐财经将选择东、南、西、北、中不同区域，对平时关注度较少的二三线房企进行分析，以帮助投资者和购房者进行独立的判断。

区域房企面临诸多相似问题：本土市场受外来房企分噬，对外扩张又步履维艰。在政策收紧的当下，他们将何去何从？

本文为“进击还是固守，二线房企生存之道”系列报道第6篇。

8月20日晚间，花样年正式对外披露中期业绩。

截至2019年6月30日，花样年合同销售金额约为131.69亿元，同比增长16.5%；营收约85.77亿元，同比增长65.1%；净利润约为2.44亿元，同比增长35.6%；归属股东净利则继续下滑，为1.02亿元，同比减少0.73%。

公开资料显示，花样年集团成立于1998年，总部位于深圳，目前拥有花样年控股和彩生活两家香港上市公司。2010年前后，曾凭借中高档住宅跻身房企前五十之列。

彼时，花样年与如今风头正劲的融创中国规模差距不大。时过境迁，2019年上半年，融创中国合约销售额已超2000亿元，约为花样年的16.3倍。

失“重”：地产板块五年销售仅增40亿

花样年掉队了。

今年上半年，花样年合同销售金额131.69亿元，在上市房企中并不出众。

克而瑞数据显示，2019年上半年，花样年合约销售额位居全部房企中第81位。2010年前后，花样年还跻身房企前五十之列，但此后连续多年处于百名开外。

从行业前列到百名开外，拐点源自何处？

花样年2010年年报中，董事会主席潘军用“加快”、“推进”、“积极”、“扩充”等一系列词语勾勒未来的发展目标。潘军表示，2011年，花样年计划新开工面积约为140万平方米，“花样年正在快速向一个更大规模的地产公司迈进。”

一年后，花样年业绩高歌猛进：合约销售额接近翻倍，营收同比增长25.1%，利润同比增长42.9%。

彼时正值保障性住房建设大幕开启之时，多数房企借此机会在行业熊市中进一步追逐规模，正处于扩张阶段的花样年却选择原地刹车改走别路。

花样年2011年年报显示，2012年，公司计划新开工面积约为100万平方米，较上一年减少28.6%。此前用来描述扩张计划的词语也被“审慎”、“稳健”、“安全”等词代替。

左手紧抓“积极营销，快速出货”以回笼资金，潘军的右手拎出了一条新战略——轻资产化，包括金融服务、社区服务、商业管理等七项增值业务。

之所以选择“避重就轻”，花样年给出的依据是：国内已经进入存量房时代，正迎来社区市场的繁荣，花样年通过物业平台彩生活输出社区服务，抢占先机。

在潘军的设想中，轻资产化战略纵跨2012年至2016年五年时间。潘军曾公开表示：“对于未来，花样年将创建以金融为核心驱动，以服务为核心能力，以开发为平台工具，以终端为资源的综合产业发展模式。”

潘军在社区服务行业的预判占得先机，与其他房企相比，提前五六年入局的“彩生活”早早迎来高光时刻。

2013年年中，花样年向港交所递呈旗下社区服务公司彩生活的分拆建议，并于同年8月向港交所递交上市申请表格。次年6月，彩生活正式登陆港交所，成为内地社区运营第一股。上市以来，彩生活的市值一度超过母公司花样年。

反观母公司，轻资产化转型的副作用在地产板块开始显现——从2012年到2016年，花样年的合约销售额增长缓慢，5年仅增长40亿元。

花样年旗下轻、重资产收入差距逐步减小，一度呈现四六开的局面。

惊觉：二次转型，回归重资产

但房产市场并未向潘军预想的方向发展，在花样年着重构建轻资产服务平台的时候，国内房产市场在棚改、旧改等政策驱动下，迎来一波发展快速期。

眼看同行起高楼、宴宾客，花样年“坐不住了”

2016年年度业绩发布会上，潘军谈起花样年的销售情况。“花样年销售没有大幅增加，是因为2012年开启转型后的花样年70%的精力都放在了轻资产业务中，住宅开发量少，2016年上半年就售完，下半年仅剩类住宅公寓和商业。”

言即如此，潘军表示，“从2017年到2020年，花样年将依托社区服务，进行第二次转型，轻重并举，产融结合。”

“避重就轻”让花样年错失地产下半场，如今二次转型，进展如何？

2019年中期报告显示，截至期末，花样年共录得营收85.77亿元，同比增长65.1%。其中物业开发与物业投资收入合计约59.35亿元，总收入占比进一步提升，约为69.2%。

上半年，花样年合同销售金额约为131.69亿元，同比增长16.5%。此前两年，花样年则分别交出201.64亿和301.73亿元的答卷。与前五十的房企相比，这样的增速并不突出，这或与花样年的拿地情况有关。

2017年年报显示，截至2017年年底，花样年规划土储建筑面积约1560.9平方米，其中已签署框架协定的物业规划建筑面积为662.7平方米；而2016年，花样年规划土地储备建筑面积约为1498万平方米，其中已签署框架协议的物业建筑面积为798万平方米。

2018年，花样年的土地投资依然保守，因2018年下半年的土地市场多宗地流拍，花样年在地产投资方面的总支出仅有68亿元，累获17幅土地的总建筑面积为338万平方米，预计货值3000亿元。17幅土地中，仅有位于成都的三幅来自招拍挂，其余地块均来自并购。

潘军曾在2017年度业绩发布会上表示，2018年，花样年将组建城市更新集团整合原来比较分散的业务，以确保在粤港澳大湾区处于相对领先优势。此外，花样年还将积极参与城市更新项目，工改工以及与其他地产公司进行股权合作等。

会上，潘军定下目标——在2021年达到1000亿销售金额。潘军的底气或来自花样年在旧改方面的土储规模。潘军表示，未来几年内，花样年将有10个旧改项目进入市场，总货值超过800亿。“这些旧改项目能对千亿目标产生300-500亿的销售支持。”

发力：高管大换血，剑指千亿规模

与正处风口的轻资产项目相比，若想保持“轻重并举”，花样年身处地产行业寒冬之中的重资产业务亟待突围。花样年亮剑一招——招兵买马。

今年5月22日，花样年召开股东大会，重选退任董事、公司创始人曾宝宝回归执行董事之列。一周后，花样年再发通告，刚获连任的执行董事邓波宣布辞任，同期辞任的董事还有非执行董事林锦堂、独立董事黄明二人。

旧人唱罢，新角登场。花样年一连新增三位执行董事，分别为柯卡生、张惠明和陈新禹。

资料显示，负责集团投、融资以及资本运作等工作的柯卡生此前曾于央行和银监会担任多个职务，包括央行汕头分行行长、广州分行副行长，银监会广东监管局副局长、非银行金融机构监管部主任等。

张惠明曾在雅居乐控股任职5年，担任主席兼总裁助理、地产集团财务总监，分管地产集团财务、投资、战略和旧改业务等。今年年初的业绩会上，潘军着重介绍了这位新任董事，“惠明在雅居乐分管投资，非常有经验。我们挖他来，未来我们拿地的方式会产生变化，要多跟优秀公司合作。这样的话才能快起来。我们两条腿走路，一条腿要进入招拍挂市场，速度要加快，第二条腿立足从大湾区做城市更新。”

按照花样年的安排，今年5月加入花样年的陈新禹将接棒林锦堂担任首席财务官。在此之前，陈新禹曾于碧桂园担任金融部副总经理，在投资、资本市场及企业融资相关活动拥有近30年的经验。

至此，花样年在拿地、融资、财务三方的操盘手从幕后走至台前。从花样年的年中业绩来看，这几员大将压力不小。

隐忧：轻资产增速放缓，重资产押宝大湾区旧改

年初，潘军曾对外公布年度销售目标，将销售增幅定为20%-30%。中报显示，上半年花样年合约销售额131.69亿元，同比增幅16.5%，不及预期。经估算，花样年上半年的合约销售额仅完成全年保底销售目标的36%。

花样年8月2日披露的前7月销售额数据显示，因7月单月销售增长139%，花样年累计销售额达到168.4亿元，约完成全年目标的47%，花样年方面暂未就7月销售额增长给出解释。不过，若接下来五个月中，花样年无法保证月均40亿的销售规模，其完成潘军所定销售目标的可能性不容乐观。

报告期内，花样年的轻资产业务营收遇到瓶颈，增长放缓。彩生活半年报显示，2019年上半年年，彩生活总营收18.12亿元，仅较去年同期增长3.1%。而去年同期，彩生活的总营收增幅达到135.3%。

资本市场用脚投票。尽管彩生活在报告中将京东、360入股彩生活的消息放至报告摘要的压轴位置，依然难抵资本市场对彩生活业绩的失望。业绩公布次日，连涨四日的彩生活股价大跌，跌幅一度超过10%。

另外，在花样年最新公布的中期报告中，无论是区域销售额占比，还是在建建筑面积，亦或是规划土储数量，花样年此前一直颇为重视的大湾区正游走在舞台边缘。

今年上半年，花样年大湾区销售占比6.6%，较去年报告中“珠江三角洲”约20.2%的销售占比下降三分之二。此外，报告期内大湾区累计竣工6.49万平方米、累计在建项目3个、剩余待建项目3个、无新开工项目。与此同期，花样年在成渝都市圈内累计竣工53.74万平方米，为大湾区的7倍有余；累计在建项目12个、剩余待建项目10个、新开工项目4个。

8月21日，花样年集团对外表示，集团目前总规划土储3320万平方米，其中1672万平方米位于大湾区，占比超过50%。据悉，目前花样年在大湾区已有39个旧改项目，储备总货值3526亿元；其中22个位于深圳，预计货值1605亿元，占旧改项目规划总货值的46%。花样年首席财务官陈新禹表示， 花样年的目标是要成为大湾区的旧改之王。

截至2019年上半年末，花样年的流动负债合计约442.6亿元，较去年年底增加3亿元；此前小幅下降的净资产负债率在本期回升2.1个百分点，至79.5%；集团的银行结余及现金总额则较去年年底减少12.3%，为250.64亿元。（文/黄海）

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