业绩会直击 | 中国金茂：拿地权益占比80%是金茂的发展方向

观点地产网 今年的金茂有些不同，没有在以往熟悉的君悦酒店举办年度业绩会，而是将地点选在了金钟的港丽酒店。

事实上，近期资本市场活跃程度明显提高，投资者对于金茂的了解欲望很强烈。因此，随后召开的媒体业绩会比预定的时间稍迟了些。

财报数据显示，中国金茂获取毛利145亿，同比增长45%；获取约73.77亿的年度净利润，同比增长43%；股东应占利润52.1亿，同比增长31%；在毛利率上，中国金茂当前达到了38%，同比2017年增加6个百分点。突破千亿的同时，“厚积薄发”的中国金茂，进入了利润兑现的高质量增长时期。

而2018年，还是中国金茂正式踏入“千亿阵营”的元年。数据显示，2018年，中国金茂实现合约销售额1280亿元，同比增长约85%，累计签约销售建筑面积501.2万平米。

管理层透露，2019年，中国金茂签约目标为1500亿元，2020年为2000亿元。

“城市运营”是现场出现频次最高的词汇。管理层介绍，以城聚人、以城促产的城-人-产是金茂城市运营的逻辑。

简而言之，从一个“造城者”到“运营者”，金茂的城市运营逻辑就是先建设一个品质城市，再以此吸引高品质、高素质、高需求的人才，再为这些人导入产业，持续进行城市运营和发展。

1500亿目标与2377亿元可售货值

2018年，中国金茂共实现收入387.33亿元，同比增长25%。从分部收入来看，物业开发收入占比为87%，为337.34亿元；物业租赁收入占比为4%，为14.49亿元；酒店运营收入为20.48亿元，占比5%。

年报还显示，中国金茂2018年毛利率由上年32%升至38%。观察得知，物业开发毛利率从29%升至36%，物业租赁毛利率由83%升至87%，提供了较大贡献，酒店经营毛利率则与去年持平，为49%。

“金茂的高毛利、高利润会一直保持。”中国金茂向在场媒体坦言。观点地产新媒体了解到，由于中高端的战略定位和一级开发业务的高毛利，金茂的毛利率一直处于行业较高水平。

除了毛利率录得明显增长之外，2018年，中国金茂在物业销售方面也取得了85%的增速，实现1280亿元的合约销售，顺利完成年度目标。2019年，中国金茂将目标定为1500亿元，2020年为2000亿元。

业绩发布会上展示的数据显示，中国金茂2019年在环渤海区域、华东区域、华中区域、西部区域、华南区域的五大都市圈、全国布局40个城市的在售项目中，拥有2376.5亿总货值（2019年中国金茂供货数据）。这意味着，中国金茂在2019年达成1500亿元的签约额销售目标，并非难事。

金茂向在场媒体透露，中国金茂的150多个项目分布在40个城市，货量分布平均，去化率通常为70%-80%，大概率可以达到全年目标。

观察得知，2018年金茂拿地的权益占比并不高。

“2018年权益比确实比以前小一些。这主要是激烈的竞争造成的，不合作获取土地比较困难。”但金茂显然也不太满意这个结果，金茂表示，还是希望权益占比更大一些，80%是未来的发展方向。城市运营项目在土储中占比的提高，也会给权益占比提高形成有力的支撑。

解码城市运营

金茂的土地储备不仅来自于传统的招拍挂，也来自于城市运营模式带来的“潜在面粉”。

中国金茂将2019年定为“城市运营年”。事实上，早在2015年更名后，中国金茂就开始聚焦转型，明确了城市运营商的战略定位。数据显示，截止目前，中国金茂总计正在运作15个城市合作项目，堪称是城市运营项目的专家。

金茂的城市运营涵盖一级开发、城市规划、开发建设、物业销售、持有运营等阶段；另外在内涵上，覆盖更多的业态，包括商业配套、产业导入等。南京、长沙、宁波项目都已落地。

但是，在产城发展中，开发商时常被质疑空有“造城”的能力，却缺乏“运营”能力。金茂回应观点地产新媒体，一方面，中国金茂在酒店、写字楼、商业项目运营以及全球产业资源整合都有自己的优势；另一方面则是依托于中化集团的产业。在此基础上，也就意味着，金茂能够获得更优质土地，这为金茂提供更大的产品空间和盈利空间。

在产业的特殊性方面，金茂将第三产业作为重点。在整个运营链条中，金茂通过科学的产业规划，达到城市升级与产业升级。

在盈利模式上，金茂分析称，通过一级开发、二级开发到运营全链条服务，通过提升促进城市价值的增长，总体资产的增值会为金茂带来更多收益。

“一级开发，要先锁定好的区域，做城市规划、产业规划、七通一平、配套建设，最后到土地的分成和固定收益等等。二级开发，做产办配套建设，住宅为主，商业和产办都会有销售收入。”但在一二级联动中，金茂还是会选择将更多的土地用于二级开发。

“未来金茂要做品质城市的引领者，到2020年，60%土地获取都要从城市运营项目拿到。”今年，金茂的目标是推动七个城市运营项目，实现每个区域一个标杆。

（更多精彩内容，点击这里下载都市财经手机版）