解局 | 净利的喧嚣 新城控股第一季

观点地产网 新城控股第一季引来了更多关注的目光。

较早前新城控股因为2018年度业绩增长快、高额分红以及股价持续上升遇到上交所16问。

现在4月26日，新城控股今年一季度报告公告净利下降42%的信息再次遭遇中小投资者的一片喧嚣。一时间股吧里各种评论刷的满屏都是，甚至有人惊呼“45的成本，全仓”。

今年在房地产股中，新城控股高达38%的派息分红着实少见，非常具有诱惑力，不少投资者们纷纷入场。

回顾一下新城控股最近一个月的股价K线图。在发布2018年年度业绩当日3月11日，新城控股开盘价34.99元，涨幅达5.73%当日收盘36.55元，随后在半个月内一直保持涨势，至最高值时达46.84元。

在4月2日接到上交所问询函后，股价出现5%的跌幅，随后一直保持平稳下行趋势，并在40元左右震荡。

现在，在一阵喧嚣中，新城控股发布了首季报告。今年第一季度，新城控股实现营业收入43.30亿元，同比减少16.39%；实现归属上市公司股东的净利润2.06亿元，同比减少42.63%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.65亿元，同比减少52.15%。

因此，一众投资者们疑惑于为何年度表现这么好，但在一季度归母净利却出现同比将近腰斩？不过有市场人士指出，其实新城控股近四年第一季净利基本保持在全年分季度的最低水平。

数据来源：企业年报、观点指数整理

据观点地产新媒体统计，新城控股最近四年一季度净利表现并不靓丽，2016年一季度净利还出现负值，但全年仍然录得净利30.19亿元。

对此，就有资本人士分析指出，从新城控股2016-2018年的利润表可以看出，第一季度的净利贡献通常低于5%，甚至几乎可以忽略不计，而第四季度的利润才是决定全年业绩的关键因素，占比约七成。

他们解释，这主要是因为，在房地产企业利润表里，除了结算主要集中在第四季度外，物业重估（投资性房地产公允价值变动损益）这一部分也会在第四季度即年末体现到利润表里。

例如，新城控股2018年度在净利润上起到关键作用的公允价值计量会计方式，投资公允值的变化使得净利润明显增加。

2018年新城控股投资物业公允价值收益达到32.85亿，较2017年13.58亿暴增142%；与此同时，非流动资产中，投资物业的估值也从2017年末235亿增长至2018年的407.6亿元。

CFO陆忠明解释称，由于进入投资物业的标准既包括开业项目，也包括未开业项目。因此，2017年13亿的公允值收益对应的项目是43个项目，而2018年则对应72个。

事实上，上交所之前的16个问题最核心的问题即在于，新城是否存在对利润的调节。上交所要求新城控股补充披露投资性房地产公允价值大幅增长的合理性、资本化利息支出的会计处理依据、新会计准则下的收入确认依据以及利润快速增长是否具有可持续性等。

因此，综合来看，除投资公允值变化，合（联）营项目的并表情况，才是影响新城控股利润变化不容忽视的原因。

新城控股表示，该类收益非销售收入所产生的利润，系合、联营公司转为子公司时点时，对该等项目公司存货评估增值而产生的收益，并计入非经常性损益。

这也是新城控股一季度表现里，可以解释为何扣除非经常性损益后的净利同比下降比归母净利更加明显，原因就是主要受到合作项目的结算收入的影响。

值得一提的就是，新城控股一季度报告中除了净利减少，投资收益明显减少151.66%，新城控股方面解释称，由于本期合作项目结算收入的金额比去年有所下降，故导致投资收益减少。

有熟悉的投资者就告诉观点地产新媒体，在3月份的新城发展2018年业绩投资者会上，管理层已提到2019年已售未结转部分2700亿左右，但是并没有正面回应权益占比是多少。

因此，若按照业绩会上披露，目前新城发展公布在项目上的权益比大概是67%计算，权益大约1800亿元。如此看来，未来年度利润增长的空间还是比较大的。

正如大家所知的，由房地产交付结算的原因，房地产企业利润表会滞后一到两年，现在投资者更关注新城控股的利润增长的可持续性。

有资本市场人士分析新城销售情况，第一季度，新城控股累计合同销售金额约467.14亿元，比上年同期增长23.36%，累计销售面积约415.28万平方米，比上年同期增长36.18%。

他认为，新城控股一季度销售额有小幅上涨，虽然在4月16日新城控股回复上交所问询函时已提及，受政策影响，2019年新城的去化率呈现下降趋势，但未来其去化空间仍然巨大。

其中，2019年一季度新城控股新推18个房地产项目，新推项目的开盘当月平均去化率为54.45%。加上2019年初未售货值，2019年一季度，新城控股的总可售货值为1519.27亿元，实际销售额467.14亿元，其总体去化率为30.75%。

具体来看，一线城市的去化率22.98%，二线城市29.03%，三四线城市中，长三角地区去化率在33.45%，非长三角区域则为32.07%。

因此，新城控股或许还是能够看上去的那么美。

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