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土拍预告|31宗、1877亩 成都12个区域争相“上菜”
2019-11-18 18:32:07 来源：和讯网 阅读量：7.27万
根据成都市公共资源交易服务中心发布的公告，截至11月18日，大成都已有31宗涉宅地块（含纯住宅、住兼商、商兼住，下同）候场待拍，合计面积约1877亩，而金牛、青羊、成华、天府新区、新津、青白江等12个区域都有“出货”。
年底前争相“上菜”，似乎已经是近几年成都土拍市场的规定动作。2018年12月，大成都住宅用地成交量多达3072亩，而中心城区就贡献了1960亩。按照年终土地大放量这一惯例，接下来的9场土拍应该还只是“前菜”，相信更多地块会陆续登上这台“土拍流水宴”。
已经正式公开的9场土拍，场场有看点，锐理君先来给大家划一划重点。
拍卖时间：11月19日
拍卖时间：11月20日
拍卖时间：11月26日
拍卖时间：11月27日
拍卖时间：11月28日
拍卖时间：11月29日
拍卖时间：12月3日
拍卖时间：12月4日
拍卖时间：12月9日
竞拍方式：还是老“玩法”
主城区与天府新区仍采用“设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁/统筹住房面积比例”、“配建并无偿移交固定体量租赁/统筹住房面积比例+设置最高限价+续竞配建并无偿移交租赁/统筹住房面积比例”的竞拍方式。
主城：时隔两月供地 5宗都很“上头”
目前主城区（不含高新东区，下同）已放出5宗地，合计面积约188亩，分别位于青羊（2宗）、金牛（2宗）、成华（1宗），最低起始楼面价为9100元/㎡。主城上一次土拍还要追溯到今年9月12日，当时高新区南区出让了一宗人才公寓用地。
一环边放地 14000元/㎡起拍
这之中，最扯眼球的当属金牛区抚琴路地块，虽然只有16亩，但起始楼面价高达14000元/㎡。这是一个什么水平？
去年12月14日，锦江区红瓦寺地块被阳光城以楼面价15940元/㎡竞得，14124元/㎡的起始楼面价目前仍是成都起始楼面价top1；
今年7月31日，珠海华发和锦江统建以19800元/㎡拿下锦江区林家坡片区31.5亩地块，其起拍楼面价刚好也是14000元/㎡。
单看起拍楼面价，抚琴这宗地已经位列前三甲。需要注意的是，金牛区这宗袖珍地块正位于成都一环外（与珠海华发地块属同环线），区域内不仅历史文化底蕴深厚，教育资源也相当能打（如图所示）。因此，起点高不是没有道理，只是不知道成交结果会不会摸高？
追加两宗“嗨地块” 青羊区势头有点猛
出人意料的是，今年青羊区的供地非常给力，仅前8个月便成交了5宗合计约187亩住宅用地，最高楼面价达到18512元/㎡，平均成交楼面价13705元/㎡，制造了不少市场爆点。
下周率先先入场的文家街道地块与今年7月底新力拿下的36亩地块距离较近，起始楼面价11000元/㎡；拟于12月4日拍卖的苏坡街道地块靠近6月金雁摘得的48亩地块，起始楼面价11900元/㎡。有前期成功拍卖的土地背书，即将登场的这两宗地无疑给了我们更多想象空间。
（2019年青羊区已成交&待拍住宅地块位置示意图）
?相关稿件链接：青羊新城哪里最“提劲”？
预告了快一年 国宾终于给了准信
年初公布的2019年金牛区供地计划中，国宾（即现在的国宾高科新城）6宗合计约308亩用地赫然在列，引起了诸多关注，毕竟国宾上一次土拍已是2017年年底，当时电建地产拿下了当前的洺悦玺用地，成交楼面价为9500元/㎡，并需移交15%的租赁住房，这也是该片区目前最高楼面价。
被市场“念念不忘”近一年的国宾，终于在年关前放开了供地闸门，不过打头阵的这49亩地的起始楼面价已经达到9860元/㎡，超过了区域最高的成交楼面价。市场最终会不会买单？值得一看。
?相关稿件链接：国宾“慢半拍”？
9100元/㎡起跳 龙潭寺能否出“万元户”？
龙潭寺一直是成华区的供地大拿，仅2016年以来就已出让了8宗住宅用地，但作为主城区的一员，龙潭寺的楼面价还没有跨过万元这道槛。目前其土地账本上最高楼面价为9600元/㎡，下周四将出让的54.66亩纯住宅地块，起拍价达到了9100元/㎡，是区域目前最高的起拍楼面价。龙潭寺能否趁势触摸到新的成交天花板呢？ 这里有几个看点需要注意：今年，龙潭寺迎来了土地价值升级的两大引擎——龙潭寺东站TOD项目官宣与地铁8号线二期批复。此外，日前成都规划和自然资源平台还发布了成华区桂林片区与同乐片区控规图（规划的TOD片区）。这些信号或许都在预示，龙潭寺真的想打一场“翻身仗”，就看房企举牌时给不给面子了。
?相关稿件链接：“阵痛”中进击的龙潭寺？
天府新区：没错，又是兴隆湖
56轮举牌、成交楼面价11944元/㎡，上周17家房企围猎兴隆湖52亩地块的场景还历历在目。明天，天府新区另外两宗位于兴隆湖的地块又将登上拍卖台，起始楼面价分别为8132元/㎡、7206元/㎡，由于有8%的基础统筹住房移交比例，加上位置不如上周成交地块，这个“起步价”已经不低。明天还会出现房企捉对厮杀的情况吗？锐理君也很期待！
远郊：出货1558亩 “弹药”很充足
统计显示，目前候场的远郊地块有24宗，合计面积约1558亩。
新津挂钩TOD 市场开始“翻新”
根据出让要求，本次新津出让的4宗地均与TOD项目建设挂钩，意味着成都首批13个TOD示范站点之一的新津站启动建设已经有了明确的时刻表。加上今年年底10号线计划试运营，新津区域房地产市场的价值正在被重新定义。
17宗地块混战 机会还是鸡肋？
刨除新津的TOD建设用地与金堂的人才公寓用地，崇州（1宗）、蒲江（2宗）、彭州（5宗）、青白江（3宗）、大邑（3宗）、都江堰（3宗）地块都在等待“买家”，合计面积超千亩。
远郊大量地块入市，对有拿地计划但资金偏紧的房企而言，应该是不错的机会。但从锐理君此前针对远郊市场进行的两次调查来看，房企的投票很谨慎。
8月，面对锐理君“您认为下半年远郊区域还有没有机会？”的提问，参与者中有4成认为远郊依然可伺机而入。前期拿地的弘阳、越秀、正荣应该给了市场这样的信心。
从另一个侧面来看看，今年年中锐理君发出了“远郊拿地，你更看好哪个区域？”的灵魂拷问，在500多张投票中，新津以43%的票数获得NO.1，青白江则以20%选票排在第二。
在接下来的一个多月竞速赛中，远郊市场会交出怎样的答卷？
更多看点
主城区供地是个“逗号”？
从年初各区发布的供地计划看，主城的供地应该没有划上句号，年底前不排除有更多地块入市，如： 据锐理君获得的消息，金牛区有4宗地拟于下半年上市，包括已挂出的抚琴地块与国宾地块，另外两块会不会如愿推出？年初成华区发布的2019年全区供地计划中，包括龙潭寺5宗二类住宅用地：8月保利与万科分食两宗地，剩余三宗位于成都三十八中南侧，其中55亩地块将于11月28日出让，剩下两宗也还暂未入市，后期会不会跟进？10月29日，成都规划与自然资源公共平台发布了高新区三宗地（合计面积约146亩）由原来的二类住宅用地调整为二类住宅兼容商业用地，兼容商业比例为25-30%，开发强度≤2.5；一旦调规完成扫清上市障碍，难觅土地的高新区能否打一针“鸡血”？
该不该抓住拿地“窗口期”？
从近期的土拍来看，很多房企都将年底看作重要的拿地窗口期。在此前的刊文中，锐理君统计了15家房企在半年报业绩发布中透露的拿地策略——谨慎、捡漏、稳健等词语多次被提及。这意味着，遇到“合适的地”，房企拿地不会手软。毕竟，拿地要看实力，也要讲策略。
土地整体供销空间仍在？
锐理后台数据显示，截至目前，2019年大成都已供应住宅用地12190亩，已成交10780亩，并且诞生了24宗万元地块，溢价率超过50%的也有21宗，而去年的这个数据分别是16890亩、14269亩、18宗、13宗。整体来看，在年底前整体土地市场的供销空间仍在，只不过各区表现不一（具体如下图所示）。
（注：高新区包含高新东区）
（注：高新区包含高新东区）
（注：高新区包含高新东区）
编辑 | 小白龙
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