又见12.875%！为冲千亿，德信中国忍痛前行！

谁不是拼了命走到生命的结尾

继续追谁的光环不是伴着眼泪

2019年对于很多房企而言，都是艰苦的一年，特别是中小房企。今天阿伦要和大家聊的，是一家志在冲击千亿的浙系中小型房企——德信中国。

今天早晨6点，阿伦如往常一样准时打开电脑，点击港交所网站，不停按着F5刷新最新一天的上市公司公告。这个习惯，我已经保持了近4年。这种最简单直接的方式，不会让我错过每一个有价值的信息。当然，也不会错过我们今天聊的德信中国。

很快，在按了七八次F5之后，阿伦看到了刷新置顶的最新一条公告。

又见12.875！这是阿伦看到这则公告标题后的第一反应。这里为什么要说又呢？因为在今年7月31日的时候，德信中国就曾发布公告，宣布其将于2019年8月6日发行一笔于2021年到期的2亿美元12.875%的优先票据。

就在6天前，阿伦还曾在房企分化加剧，Top10大丰收，中小房企步履维艰！一文中提出，从融资成本来看，海外融资成本较高，未来预计在严监管的政策趋势下，信用评级较高的大型房企资金优势将更加明显，而部分中小型房企资金仍将承压。并以佳兆业集团为例，举出了该集团近期频发进行融资，分别于10月16日、10月30日、11月4日和11月6日发行了4笔美元票据，金额分别为4亿美元、2亿美元、3亿美元和1.5亿美元，三周内合计发行美元票据10.5亿美元，前三笔年息均为11.95%，最后一笔年息为10.875%，到期时间为2023年。

阿伦当时也曾指出，这样的年息显然高于行业的平均融资水准，如此高的年息依然可以接受则反映出企业希望用时间换空间的诉求，也从侧面反映出中小房企对现金流的渴求。想不到就在6天之后，德信中国便再次发行了这笔额外有限票据，年息与上一次的12.875%相同，比佳兆业集团刚刚发行的10.875%年息还要高出2%。

那么，为何这家浙系中小型房企愿意付出如此之高的融资成本呢？让我们先来看看近几年时间中，德信中国都发生了哪些变化。

对于大部分浙江区域之外的人来说，德信中国这个名字，就如同阿伦今天给大家推荐的这首歌一样，是个无名之辈。即便是业内的地产媒体人，相信也没有几个参加过德信组织的活动，对德信的了解恐怕也只是听说过名字而已。确实，这家志在冲击千亿的房企，在企业宣传方面确实做得比较少。

那么，德信这几年都把精力集中在什么地方了呢？这个答案是扩张。

阿伦查阅了近几年德信中国的销售情况，发现其销售额一直都处于上涨状态，数据上看还是比较可观的。从2015年的75亿元，到2016年翻了一番后的150亿元，再到2017年的270亿元以及2018年的396亿元，其增速分别为100%、80%和47%。可以看到，随着规模的扩大，增速也呈现下降态势，不过即便是47%的增长率，在中小型房企里也是非常不错的一个成绩。

德信中国在2016年末提出了“3年300亿”的目标，这个目标在提出的第一个年头就差点儿实现，在第二个年头则超出了近百亿，这对最终以千亿为目标的德信而言，无疑是注入了一针强心剂，提升信心的同时也让他们在土地市场中更有底气。

然而，凡事没有一帆风顺的，时间来到2019年，当2月成功在港交所上市后，德信中国便受到了诸多阻力。首先是认购不足，虽然是意料之中的事情，但也反映出资本市场对其前景的不看好。7月的时候，还被机构下调了评级。导致这些问题出现的原因，主要源自其自身负债。

和所有中小房企一样，高速扩张带来的弊病，就是负债提升。尽管其在港交所的编号是02019，然而他们并没有在这个属于2019年的年份中一路披荆斩棘。负债方面，德信中国在2016年的时候还只有196.39亿元，到了2018年底就已增加至427.41亿元，负债率为86.15%，高于行业平均水平。

相比负债，现金流告负是德信中国目前面临的不利现状。在2015年的时候，德信中国的销售额虽然只有75亿元，但其现金流处于近几年中的最高值，手握27.99亿元可以让他们过一个舒服的小日子。然而，随着集团提出千亿目标，自2016年开始，德信集团的现金流开始告负，为-1.21亿元。在经过2017年的短暂回正之后（2.56亿元），到了2018年现金流达到了历史负数最大值，即-29.52亿元。

在现金流告负的同时，德信中国面临的短期有息负债形势严峻。在2018年年底的时候就已达到83.85亿元，而其账面现金仅为74.87亿元。

综上，德信中国先后发行的这两笔年息高达12.875%的票据就显得可以理解了。然而，高息举债虽能解决短期问题，从长远来看，无异于饮鸩止渴。一旦冲击千亿失败，身后必将落得一地鸡毛。要知道，自德信中国提出千亿目标以来，近三年间已陆续有290多家房企先后在公开场合提及千亿战略，实现目标的不足10%。

在阿伦看来，相比负债，德信中国急需解决的问题是布局。尽管销售额逐年增长，但其大本营浙江对总体业绩占比过大，这也让德信中国始终处于偏安一隅的状态。要知道在历史上，偏安一隅者都不能久存，诸葛亮之所以不停北伐攻打曹魏、孙权之所以接连北上进击合肥，都是因其深知这个道理。所以，要想早日实现冲击千亿的目标，德信中国除了要忍受当下的高息之痛，最重要的还是要多在二线城市拿地，只有布局的点越多，未来才越有可能前行！

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