新政出台，房贷利率是升是降？

8月25日，央行网站发布《中国人民银行公告〔2019〕第16号》，公告里最重要的变化是个人住房贷款利率定价基准，由此前央行发布的贷款基准利率，调整为以LPR为利率定价基准。

今天我们就通俗具体地给大家解释一下常见的问题。

LPR是什么？

全称Loan Prime Rate，贷款基础利率，也叫贷款市场报价利率，是金融机构对其最优质的客户执行的贷款利率（注意是最优质的，不是面向所有人的，所以行业会以此作为一个基准，给其他人的贷款利率就根据这个标准来加减点）。

LPR是怎么计算的？

简单说来，就是选择固定的N家实力较强的银行，让他们自主报价，报一个他们认可的贷款利率，然后根据计算，综合算出一个最优贷款利率，来给行业作参考。别家银行在这个最优贷款利率的基础上，考虑客户的违约风险和期限风险，进而在这个基础上加减点，最后决定最终给客户提供的不同的利率，这样能够帮助推进利率市场化。

具体一点说，当下的LPR是选择了18家综合实力较强的银行来对利率报价，然后去掉最大最小值以后，算出平均值，每月20号公布这个平均值，就是当月的LPR。各家银行对新发放的贷款利率参考LPR来定价就好了。

8月20日发布的5年期以上LPR是4.85%。

房贷利率跟LPR有什么关系？

根据央行规定：对于新发放的住房贷款，首套房利率≥LPR；二套利率≥LPR+60个基点；商用住房利率≥LPR+60个基点；公积金利率不变。

具体说就是：8月的5年期以上LPR=4.85%，则首套房贷款不低于4.85%，二套房贷款不低于5.45%，商用住房贷款不低于5.45%，公积金不变。

跟原来央行的房贷基准利率有什么区别？原来4.9%，且根据不同情况上浮，现在4.85%,是不是房贷便宜了？

原来的房贷基准利率可能几年都不调整，最近发布还是在2015年10月24日的。

现在执行的五年以上的基准4.9%就是那时候发布的。而LPR是每个月公布一次，所以新政策下房贷利率也是跟着浮动的，调整的比较频繁，有弹性。

但这不是意味着房贷利率更低了，针对各地的不同情况，还有不同的执行利率。但这个4.85%是下限，具体利率是多少，需要在这个基础上加点，也就是说，你能拿到的利率只能更高，不会比这个更少。原来去银行贷款，银行看你资质不错还可以在基础利率上打折，现在可没有这种好事了。

具体加几个点？

不一定，各地执行也不一样。如果调控严，就多加，调控松，就少加。所以说一些居民杠杆率高、信贷风险突出的地方，加点可能会更多，这样做进一步调控。另外，各个地方的房贷还有额度管理，如果额度紧张的地区，可能加点也会更多。这意思相当于，东西少的时候要加价销售来调节。

举个例子：A要贷款买二套房，新政策下，按照央行规定二套房贷利率不低于5.45%，但如果A所在城市房价上涨压力大，那么根据地方调控，当地银行可以再加50个基点，房贷利率就变成5.95%了。如果银行考察完A的情况发现他的申请资质不是太好，可能再给他加15个基点，那就变成6.1%了。也就是说申请者的资质也是会影响最终利率的。

以后买房子，每个月利率都跟着变吗？这个月都不知道下个月要还多少？

LPR是每个月一调整，但房贷的利率最频繁可以选择根据LPR一年一调，不会每个月都浮动。你11月办贷款，12月就还是按11月签合同的利率走，不会重新定一个标准。但办理贷款当月拿到的利率，是根据当月的LPR定的，也就是同一年内，A在11月办贷款，B在12月办贷款，他俩拿到的房贷利率可能是不一样的，但是他们都可以按照自己当时拿到的利率还一年。

以后贷款利率都得一年一确定了？我今年算不出来明年要还多少钱？

也不是。可以和银行约定要不要调整。如果约定一直不变，你就按办理贷款时的利率一直还下去。如果约定一年一调整，那么就得看以后LPR的数据变化才能知道自己的还贷利率。

那选择跟银行约定一直不变合适还是一年一调合适？

不一定。如果以后LPR升了，那么就选一直不变合适，因为你把利率固定在一个较低的地方了。如果LPR降了，那么选择一年一调合适，因为你的贷款利率也能跟这降。

那LPR以后是升是降？

无法提前知道。每个月20号去央行官网看才能知道。

可不可以约定LPR升的话固定利率，降的时候跟着浮动？

当然不可以啊。

我已经买完房子了，以后利率也跟着这么变化吗？

10月8号开始实行，老人老办法，新人新办法，10月8号之前签完贷款合同的，按原来合同走，跟以前没区别，不受影响。

能不能具体举几个例子，比较一下老政策和新政策下我们的贷款是升是降？

例子1：

如果是首套房，10月8日之前买，按照4.9%的利率，如果银行上浮10%，就是5.39%，如果不上浮也不打折，就是4.9%。10月8日之后买，假设当月LPR还是4.85%，如果当地选择不加点，就是4.85%，比之前降了，如果选择加点，就根据加点之后比较。

例子2：

如果是二套房，10月9日之前买，按照4.9%的利率，如果银行上浮20%，就是5.88%。10月8日之后买，假设当月LPR还是4.85%，那么二套房利率不可以低于5.45%。如果当地选择不加点，就比之前上浮后的利率降了，如果选择加点，就根据加点之后比较。

直接告诉我现在买房子合适不合适？

房住不炒，量力而行。

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