这里放开限购，楼市又生变？

这几天，各大媒体纷纷报道，从6月4日起南京（楼盘）高淳区放开限购。

外地人口只要持有居住证/劳务合同/营业执照中的一种证明，就可以开具南京高淳区的购房证明。

以前所要求的年社保或者个税证明要求被取消了。这样一看，南京高淳区的限购政策真是放松了不少。

1

不过调控的放松也只是针对高淳区而已，南京其他区域的限购政策还是没变。

南京有8个主城区玄武区、秦淮区、鼓楼区、建邺区、雨花台区、浦口区、栖霞区、江宁区，3个偏远城区分别是六合区、溧水区和高淳区。

南京的整体格局以8大主城区为中心，三区向南北两边延伸。也正是这样的地理分布导致了六合区、溧水区、高淳区距离南京的中心比较远，特别是高淳区。

从区位上来看，高淳区是距离南京中心最偏远的一个区域，暴哥用导航计算一下车程，从高淳区政府到南京市政府驾车走宁宣高速在几乎不堵车的情况下也要1.5个小时左右。如果在考虑下日常的堵车那么时间上可能就要2个多小时。

可见高淳区在位置上的劣势非常明显，也正是因为区位上的劣势，实际上高淳区对南京户籍人口是一直都没有限购。在这一次的放开限购之前，南京的整体大概限购情况如下：

可见，原本高淳、六合、溧水三区在限购政策方面就受到特殊待遇，说明这三个区域的楼市热度会比主城区要低。而且在房价上高淳区的房价在南京各区当中为价格最低的区域。

5月份高淳区的二手房挂牌价不足一万，其余区域均超过万元。其中二手房挂牌均价最高的是鼓楼区，主城区的挂牌价一般在2万以上，六合和溧水挂牌均价在1-2万之间。

来源：南京楼市情报

此外高淳区虽然房价低，但是愿意到高淳区购房的人却不多，而且高淳区的供应量又比较大。

南京网上房地产数据显示，截至6月5日高淳区今年可售房源为5012套，在全市11个区中位列第四。仅次于浦口、江宁和六合。而从认购套数的数量对比可见高淳区的认购套数明显少于这三个区域。

图片来源：截自南京网上房地产

可见高淳区的房产去库存压力大。这就很容易理解，为什么南京要放开高淳区的限购政策，南京人消化不了高淳区的库存才引致限购的取消。

2

南京是江苏省的省会城市，同时也是文化古都，被称为六朝古都和十朝都会之称。

2018年南京实现GDP12820亿元，其中第三产业增加值占比为61%，这说明南京的第三产业支撑着南京的经济发展，在产业结构上南京也重点发展人工智能、集成电路和新能源汽车等高新科技产业。

从各区经济总量的角度来对比的话高淳区在南京中的地位并不是最差的。在全部区域当中排名第8,2018年的经济增速为8.33%，在全区中也属于中等地位。

而且高淳区的经济发展定位和南京的发展高端科技产业定位有所差别，高淳区是南京的世外桃源，高淳区是世界慢城联盟授予的中国首个"国际慢城"。

所谓的慢就是慢生活，在这里提供更多的休闲娱乐，现代农业生态、提倡一切摒弃快节奏的一种原生态生活方式。

所以在这样的背景之下，旅游业也是高淳区的重点收入来源。

2018年，高淳区实现旅游收入120.8亿元，同比增长21%；累计接待游客1071.5万人次，新增游客100万人次，游客人数、旅游总收入实现了20%以上的年均增幅。

旅游业的经济增速上远高于高淳区全区的GDP增速。不过从人口面积的角度看，高淳区面积有802平方公里，但是人口却只有43万人，人口密度比较低。因此放开高淳区的限购同时也是为了给高淳区抢人。

对于这一次的政策，大家比较关心的还是：

第一，这对于南京各区域的房价影响会怎样，会带来大涨吗?第二，取消限售是不是意味着楼市调控要变松了，是一种趋势？

南京高淳区的限购放松主要意在抢人消化高淳区的库存，在目前国家所倡导的一城一策，对症下药的策略下，高淳区很难说会被简单复制到其他区域或者其他城市。

六合和溧水同样相对偏远，而且这两个区域依靠化工、工业制造产业发展经济，所以未来也有可能会在楼市调控上有所松口。但是主城区就相对难了。

因为南京市网上房地产统计信息显示，2019年1至5月全市新建商品住宅成交29086套，与2018年同期相比增长20％。

说明今年南京楼市的热度并不低，而且2018年江苏省各市人口变化当中南京的常住人口增量为10.12%，全省最高的城市。

人口增量，楼市热度不减，主城区若放开限购会导致房价的上涨。2018年住建部已经放话今年的楼市任务是“稳房价，稳地价，稳预期”，地方虽说也想经济数据能更漂亮些，但是也不敢打脸中央。

毕竟苏州（楼盘）已经是前车之鉴，房价大涨势必引来民怨和中央的重点关注，最终还是不得不出手控房价。

而单纯开放高淳区的话影响就会小很多，开个小口引一些人进来又不至于蜂拥而至瞬间拉高南京房价。

3

而引申到全国各地，其实也是更加说明的是一城一策的调控方向比较明显，但是还会更细化一些，政策的差异不仅仅是在城与城之间，区和区之间也会有所差异。这样的差异性调控，在未来应该会相对常见。

此外从楼市的上一轮上涨周期的经验来看，货币政策的变化会对房价的影响比较大。如今全球经济不景气问题是很凸显的，很多国家都顶不住经济的压力了。

澳洲、新西兰、马来西亚、菲律宾等国家都纷纷降息了，最新消息显示6日印度央行也降息25个基点，这些国家足以说明降息潮正在来袭。

美国虽然还没降息，但是美联储包威尔也放话他将观察经济，以寻找降息的可能性。

降息在刺激经济发展的同时，楼市同样也是能享受甘露的。

那么国内会不会跟就显得很重要了，至于我们央行会不会降息，暴哥不好推测，毕竟领导们的想法也不是我们这些小平民能造次的。

而且国内比较容易造新词，逆回购，MLF，TMLF等各种各样的方式都可以帮助提升市场的资金流动性。会不会用替代品也很难说。

不过货币上的轻微放松暴哥觉得还是会的，为什么，目前全球经济放缓，灭霸又到处惹是生非。经济始终还是要发展的。

6月6日，央行逆回购释放100亿元，MLF释放5000亿元。最近一个月断断续续向市场释放资金。

目前实体经济压力大，股市流动性也一般，楼市相对好一些。资金会自然而然地喜欢往楼市跑，不过针对这个国家会加强对资金流向的管控。

所以房价大涨也比较难，很多城市应该会以微涨为主，对于涨幅明显的一些城市或区域，国家会时不时敲打一下。

而对于一些劣势明显的内陆小城市，楼市发展的压力大，地方会对这些地方在调控上有所放松。总之就是“稳”，房子可以涨，但是不能大涨。房子可以不卖，但是不能大跌。

（更多精彩内容，关注云掌财经公众号（ID：yunzhangcaijing），或者点击这里打开都市财经手机版）