刚刚，菏泽官方确认放开限售，因为担心房价上涨！哪些城市会跟进？

刚刚，菏泽市住建局发布最新情况说明，为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

全文如下：

菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的 情况说明

2018年12月14日，菏泽市住房和城乡建设局印发了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。

2017年11月份，我市限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来，受转让期限规定的影响，我市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，我局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

菏泽市住房和城乡建设局

2018年12月19日

01 放开限售第一枪

今天稍早时候，“全国取消楼市限售首城”刷屏，山东省菏泽市登上热搜。昨日下午，山东省菏泽市住建局发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》：

在对棚户区改造工作提出5点要求的同时，还提出“取消新购住房限制转让措施”、“降低市区商品房预售资金监管额度”。

此前，面对市场下行，放松楼市调控的声音愈来愈多，尤其是10月31日和12月13日召开的两次重磅会议均未提及房地产。

尽管新华社10月底发表署名文章称中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。但在楼市预期调转的情况下，还是会令市场产生不小的想象空间。此次菏泽取消限售政策，可谓石破天惊。

今天另据华夏时报消息，深圳四大行首套房贷利率下调。中国银行、工商银行、北京银行、花旗银行首套房贷利率上浮10％，利率为5.39％。此前，深圳四大行首套房贷利率都是上浮15％，只有个别小银行利率松动。甚至专家解读，近日大银行的利率松动，标志房贷利率拐点真正到来。

受到叠加消息影响，房地产板块今日领涨两市。其中，鲁商置业直线涨停，荣安地产、亚太实业、香江控股、信达地产等个股均大幅上涨。

02 政策调整背后

土地财政依赖

从地方财政的角度看，根据华创证券整理的数据，菏泽市公共财政支出在2008年首次突破100亿元，并在去年升破500亿元；相比之下，该市公共财政收入一直到2011年才达到百亿水平，这项数据在2017年仍未触及200亿元关口。

如此巨大的财政缺口如何弥补？除了转移支付，脚指头想也知道是土地出让了：

据中原地产数据，2018年菏泽卖地高达444亿，全国排名33，同比上涨高达62%。从数量上看，2018年出售土地491宗，高于2017年的334宗。规划面积4869.82元/平米，成交楼面均价达到912.52元/平米，都是最近四年中最高的。因此对土地财政的严重依赖，使得以菏泽为代表的三四线城市对房地产业的发展分外看重。

在全国房地产市场调控的大背景下，菏泽第一个选择了取消限售政策，这背后或与菏泽大规模的棚改有关。

棚改连续3年位居全国设区市首位

平安证券首席经济学家张明曾指出，三四线城市的热销是由于棚改和加杠杆的带动，本身是人口净流出的，未来或将迎来一个下行的拐点。

菏泽日报12月1报道称，山东菏泽棚改任务连续3年位居全国设区市首位，150万居民居住条件得到大幅改善。

2016至2018年，菏泽全市列入棚改计划37.2万套，山东全省棚改计划的六分之一还多，截至目前，菏泽市三年累计实施棚改项目320个，完成征收37.6万户、5750万平方米，开工及货币化安置41.3万套，开工率110％。其中，2018年列入棚改计划12.7万套，已完成征收12.3万户、1840万平方米，征收完成率96.6％，开工及货币化安置12.1万套，开工率95.2％，两项指标均位居山东省前列。

棚改政策调整的连锁反应

同策研究院总监张宏伟称，菏泽一年的棚改量很大，市场好的阶段交易活跃，但当棚改降速货币化安置比例降低，市场迅速下滑，压力山大，不得不取消应对。

“菏泽此次政策调整，更多是着眼于未来几年的发展。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为，当棚改政策调整之后，二级市场没有交易量，势必会影响未来房价的稳定。如果房价波动过大，短期来看也不利于经济和社会稳定，所以有必要进行一定调整。

不过菏泽一些项目开发商回应，此措施对他们的一手房销售并没有带动作用，促进大量二手房涌入市场，现成的房源增加，反而会影响一手房销售和价格。

03后面会如何走？

易居研究院智库中心主任严跃进指出，菏泽此次出台限售政策，信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。预计此类政策会造成很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，后续出台放松政策的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

不过，中证报评论称，如果把菏泽取消限售作为政策底反弹的信号，甚至看作是全面取消限购、限售和楼市松绑的信号，那还为时过早，理由主要有3个，具体来看：

首先，从大方向来看，目前政策的基调依然是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。”这个基调目前暂未有变化。

其次，从菏泽的具体措施来看，无论是限售还是取消限售，都属于“针对各类需求实行差别化调控政策”的总体要求。

最后，调控措施在分城施策上，依然要箍紧政策笼子，防止局部过热，炒作资金重新回炉。

04 哪些城市会跟进？

由于本轮调控中地方政府是调控政策制定的主体之一，“一城一策”甚至是“一区一策”广泛存在，菏泽本次率先松绑调控政策后，是否会引发跟随者，令人关注。

据不完全统计，截至今年1月，全国已至少近85城实施“限售”，包括北京、厦门、杭州、福州、广州、海南省全省，上海、重庆、珠海、惠州、东莞、佛山、南昌、贵阳、长沙、南宁、桂林、北海、闽侯县、长乐、福清、石家庄、承德、保定、张家口、西安、沈阳、成都、济南、青岛、威海、东营、聊城、菏泽、滨州、德州、郑州、开封、襄阳、鄂州、南京、常州、扬州、无锡、启东、徐州、张家港、昆山、杭州、嘉兴、宁波、绍兴、芜湖、六安、太原、昆明、长春等。

随后，又有大连、沈阳、青岛、海南、长春、哈尔滨、丹东、成都、三明、宁波等10个城市先后发布了不同年限的限售政策。

其中，保定、佛山的限售年限长达十年，海口、石家庄的限售年限为5年，厦门、杭州、福州等则普遍在2~3年。

据统计局最新数据，厦门、天津、温州、金华、深圳新建商品住宅销售价格指数环比下降，厦门、北京、无锡、杭州、宁波、福州、郑州、天津、广州、温州、金华、石家庄、深圳、泉州、上海、合肥、海口二手住宅销售价格指数环比下降。

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