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别了，公摊面积？专家解读：" 套内计价 "，房价会上涨吗?
2019-02-25 16:50:06 来源：云掌财经
日前，传来重磅消息，根据最新《住宅项目规范(征求意见稿)》当中的意见，未来住宅准备以套内使用面积来进行交易。
信息一出，有关“公摊面积将取消”“房价又要涨”的消息就刷了屏，很多人认为“应以套内使用面积进行交易”，不就是取消了的意思吗?
其实，没那么简单!
公摊面积=电梯+过道?
了解真相之前，我们先来了解一下套内面积和公摊面积是什么?
套内面积(实用面积)=使用面积+墙体厚度+阳台
在使用面积上，加上了墙体的厚度。因为墙体厚度较小，所以一般使用面积和套内面积都被混作一谈。日本买房就按套内面积算的，但是不包括阳台。
建筑面积=套内面积+公摊面积
所谓公摊面积，官方解释一大堆。简单来说，就是整个大楼的公共区域加起来，分摊到每户头上分别是多少面积。国内每个地区对于公摊怎么算，规则还不一样，有时候甚至每个楼盘的规则都不一样。
很多人意识里都认为公摊面积只有电梯和过道。
其实不止这些，明面上规定有很多需要公摊的地方：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
因此很长时间里，我们经常会看到媒体有报道，公摊面积由于缺少标准，不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款，还要多支出物业费、取暖费等更多成本。
这是错误理解!
了解了基本概念后，我们再回到文章最开始的问题。" 以套内面积交易 " 是否意味着 " 公摊面积 " 会取消?
针对此问题，2 月 23 日，央视新闻官方微信公号发文表示，"《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以‘建筑面积’‘公摊面积’来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。"
所以，对于购房人而言，这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说，开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实也并没有冲突。
所以，不管是以什么来计算，只不过是计算方式的改变，对多交少交多少物业费、取暖费，并没有关系。
" 套内计价 "，房价是否会上涨?
说到底，住房问题关乎百姓，住房面积大小也一直是热点话题。
放眼全球你会发现，基本所有国家都在采用套内面积或者使用面积交易。因此，住房公摊面积一直以来饱受质疑，原因在于容易使消费者产生价格幻觉，买到比预期面积更小的房子，其次会造成多部门多收费：房产交易中按照建筑面积缴纳税费，公摊越多，费用越多。
那么，采用 " 套内计价 "方式，房价是否会上涨?听听专家的声音。
西南财经大学教授、博士生导师刘璐：
“告别公摊”这是不准确的理解。类似高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”在物理上是不可能取消的。只能说，按照“套内面积”计价，可以让购房者对自己花钱所购买的产品有更清晰的了解(此处指房屋面积)，避免因公摊率的说不清道不明而导致的“糊涂账”，这实际上是对商品房市场在销售上的进一步规范。
业内资深人士刘先生：
这将让房地产市场变得更透明，有利于维护购房者的权益。计算方式高度复杂且不透明的 " 公摊面积 "，只会对开发商有利，购房者只能被动接受。并由此引发了 " 管理费 "" 采暖费 "" 房地产税 " 等后续支出的不公平、不透明。此外，" 房地产税 " 会有人均免征面积，不同类型住宅的 " 实用率 " 不同。所以，按照建筑面积计算免征面积，存在较大差异。按照套内面积计算，则是更加公平的方式。
58 安居客房产研究院首席分析师张波：
" 目前这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式落地还有待时日。在现有状况下，对于公摊面积也要有清晰认识，需要明白清楚不同档次项目和不同类别住宅合理的公摊率差异。一般来说高档楼盘公摊率会高于中低端，高层由于有电梯配比因素公摊率也会高于多层，因此切勿过分追求低公摊率。"
如此看来，此次征求意见，并不意味着取消公摊面积，甚至是毫无关联;而且此举也不影响房价!从多角度来看，房价总体都会以稳定为基调，以稳定作为楼市政策的基本落脚点。因为整个楼市里，“房住不炒”并不是出现频率最高的词汇，稳”这个字才是频率最高的。稳定压倒一切，这个定律适合整个中国经济，当然适合楼市。
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