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犀牛智库 | 2018年物业服务行业报告
2018-11-20 18:12:00 来源：犀牛之星 阅读量：49
（原标题：犀牛智库 | 2018年物业服务行业报告）
目前，在政府对物业价格进行管控的情况下，国内物业单价一直受控制，增长缓慢。平均单价的主要增长动力来自于物业公司收入结构的改善，如客单价较低的住宅类房占比降低，其他高单价品类占比逐渐上升。但从数据来看，这类改善并不明显，导致每平方米的物业单价增速较为缓慢。
由于国内房地产开发行业基本告别了高速增长期，物业行业市场增速也趋于稳定，基本在5%-8%之间。但对于存量广阔的物业市场，其近几年的投资机会越来越引人注目，主要原因即是近年来物业行业的头部效应呈现不断加强的趋势。
根据《2017年中国物业服务百强企业研究报告》的数据显示，2016 年百强企业管理面积均值为 2725 万平方米，同比增长15.40%，大幅超越行业同期水平。随着物业行业市场集中度的提升，涌现了不少优秀的投资机会。
可以看到，物业百强企业平均管理面积从2014年的1749万平方米上升到2017年的3163.83万平方米，增长率达到80.89%。若从前十企业平均管理面积来看，行业集中度的提高则更加明显，前十企业的管理面积均值由2014年的7625.5万平方米上升到2017年的21588.21万平方米，增长率高达183.1%。
而从市场份额来看，物业百强企业的市场占有率从2013年的16.28%增长至2017年的32.42%，市场占有率提高了将近一倍的水平，前十家企业则从2013年的4.85%增长至2017年的11.06%，四年间增长了128%。
值得注意的是，TOP10和TOP100企业的市场份额增长趋势并不完全同步，如TOP100企业在2015年出现了爆发性增长，2016年增速则快速回落；而TOP10企业的爆发性增长却是在2016年，2017年增速才出现回落。
行业集中度提高原因分析
上文中提到物业行业集中度近几年有快速提高的趋势，主要来自于两方面的因素：
一、上游地产开发商大力切入
近几年来，房地产行业已告别黄金期，地产企业需要加大力度开拓新的市场增长点，而作为
地产龙头旗下的物业公司，除了将其自身开发的项目交给旗下物业公司外，本身强大的品牌影响力也有助于实现市场扩张。从年报财务数据中显示，万科、保利、绿城、碧桂园、金科等地产公司旗下物业公司发展迅速。
从表中数据明显可以看到，具有房地产开发背景的物业公司，其增长速度远超过于行业平均速度，除中海物业外，年复合增长率基本在30-40%之间，远远超过行业平均值7.56%。
二、大型企业对比中小企业更具规模化优势
1、通过规范化管理，提升服务质量，增强竞争力，提升管理面积。
传统物业服务仍然是物业企业营收的主要来源，在核心竞争力的服务上，大型企业拥有更加规范的管理，同时拥有更多资源去运用信息技术优化其传统业务，将服务质量优势进一步扩大。
2、大企业收购、兼并中小企业，增加其企业管理面积。
物业百强企业主要运用兼并/收购扩张其管理面积，以此实现营收的增长，如2015年百强企业总计收购了200余家物业服务企业，收购物业管理面积总计达到3.85亿平方米，占百强企业全年管理面积总增量的22.11%。
3、中小企业对人力成本的上升更加敏感
近年来由于物业单平方米客单价增速缓慢，而人力成本不断上升，中小企业毛利率被挤压，而大企业通过已有资源和管理经验发展多种服务模式，在缓解人力成本压力的同时开拓出更加丰富的增值服务。
中小企业随着人力成本的逐年增加，而由于规模、资金和管理水平等受限导致经营压力大增，进而被动地促进了行业集中度提升，对于这类中小企业而言，往往会导致三种情况：
（1）、利润下滑，无法持续投入
随着毛利率下跌，净利润下滑，而原本相对落后的管理模式更加得不到资金补充进行改善，导致服务质量与头部企业越拉越大，更多地市场订单逐步向头部企业靠拢。
（2）、无法参与信息化改造项目，进行产业、服务升级改造
对于中小企业，大型企业动辄上千万打造APP、数据化等信息平台以提升用户满意度，中小物业公司因资金、规模等限制无法参与此类数据平台的建设，对于提升服务质量和开拓增值服务无能为力，更加陷入高人力成本的泥潭。
（3）、经营困难，被兼并重组是更好选择
中小企业经营困难，且人力成本上升是长期趋势，如无特殊方式缓解，经营压力逐年增加。在这种情况下，待价而沽找个好买家对于许多中小物业公司而言无疑是较为明智的选择，同时为大型企业提供物美价廉的收购标的。
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