绿城增长困局：营收同比下降四成，股东利润再降11.9%

原标题：绿城增长困局：营收同比下降四成，股东利润再降11.9%

宋卫平离开后，绿城交出的第一份半年报并不好看。

8月26日早间，绿城中国（03900.HK）对外披露半年业绩公告。报告期内，绿城中国累计取得合约销售金额743亿元，较去年同期减少1.46%；取得收入186.58亿元，同比下降44.4%；股东应占利润20.58亿元，同比减少11.9%。

按克而瑞公布的销售排行榜估测，绿城700亿的销售规模仅能勉强进入前20之列。若不将绿城上半年高达249亿的代建合约销售金额计入在内，绿城在一众房企的排名中已经跌至29位。与老对手万科高达3340亿的销售额相比，昔日霸主绿城荣光不再。

后宋卫平时代，如何打破增长困局的问题已摆在绿城面前，亟待解决。

营收利润同比双降

业绩报告显示，上半年，绿城中国取得收入186.58亿元，同比下降44.4%。其中物业销售收入约158.89亿元，占总收入的85.2%，较2018年同期近乎腰斩。绿城对此解释称，物业销售收入减少主要是因为上下半年结转面积分布不均。

实际上，绿城增速放缓早有预兆。

2018年，绿城总合约销售额约1564亿元，仅完成年初定下1600亿全年目标的97.75%。与上年相比，绿城的合约销售增速从28.4%降至6.9%。同期，绿城的盈利能力也遭滑铁卢。财报显示，2018年绿城归母净利润为10.03亿元，较2017年的21.9亿元同比下降了54.2%。

为了提振士气，绿城曾于年初打出了一套组织变化的组合拳。

1月，经历了两次调整后，绿城的组织架构再次迎来新变化。绿城的官网显示，1月29日，绿城将在“11+5”的轻重布局基础上，将原有的11个重资产公司和5个轻资产公司整合为11家，同时成立特色房产事业部、小镇事业部、金融事业部和商管事业部等四个商业部门。此外，绿城还在公司内部推行了项目跟投、股权激励等员工激励措施。

至今，组合拳的效果还未显现，据最新中报，因营收减少，绿城中国的利润进一步下降。期内绿城股东应占利润为20.58亿元，较上年同期的23.35亿元下降11.9%。若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产调整的税后净影响，本期绿城股东应占核心利润为24.30亿元，较上年同期下降了22.9%。

一边增收遇阻，另一边绿城集团的创始人宋卫平也选择离开。7月11日晚间，绿城发布公告，因要投入更多时间发展个人业务等原因，原董事会联席主席及执行董事宋卫平选择辞任。中交系张亚东接棒。

绿城在报告中透露出宋卫平离开后的发展方向，“本集团坚决推进轻资产与重资产并举的发展导向”。

不过，报告显示，绿城上半年的主要收入依然来自住宅销售。

住宅销售中，绿城的高层、多层住宅，酒店式公寓销售收入130.41亿元，总收入占比近七成。从销售地区来看，浙江地区仍是绿城的主力销售地区。上半年，绿城在浙江地区实现销售收入65.92亿元，总收入占比约41.5%。山东和海南紧随其后，分别以47.14亿元和13.42亿元占比29.7%和8.4%。

与此同期，绿城的项目物业管理服务、设计装修、酒店运营以及投资性物业租金收入虽然都有不同程度的增长，但其收入总额为26.24亿元，总销售额占比仅为14.1%。

住宅业务去化率降低

营收利润双降折射出绿城的销售瓶颈。上半年，绿城的销售开支为6.65亿元，较上年同期增加了25.5%，但其合约销售额却降低了1.45%。

年初的一场媒体沟通会上，新掌门张亚东直言：“销售下滑根本的原因是手上没有项目，这是投资拿地的问题。”

报告显示，2019年上半年，绿城新增地块共计19个，总建筑面积约为322万平方米，总成交金额约为252亿元，其中归属于绿城的支付金额约为181亿元。19个地块为绿城带来新增可售货值约为626亿元，其中权益金额约367亿元。据克而瑞公布的2019年上半年新增货值排行榜，绿城仅排名25位。

上半年，绿城的新增地块主要集中在杭州、宁波、合肥、郑州和西安等一二线城市，总可售金额占比约为88%。同时，长三角作为绿城的战略重点区域，可售货值占比66.3%。

截至2019年6月30日，绿城旗下共有土储项目125个，总建筑面积约为3412万平方米，其中权益面积2041万平方米；总可售面积约为2349万平方米，权益可售面积约为1395万平方米。一二线城市的土储总可售货值占比达72%。

绿城在报告中透露，下半年，集团预计整体可售货源约为1060万平方米，整体可售金额约为人民币2263亿元。其中，投资项目可售货源约611万平方米，可售金额约为1574亿元；待建项目预计可售货源约449万平方米，可售金额约689亿元。

从土储规模来看，虽然绿城近几年拿地的力度不大，但总体而言，绿城手中的货值也足够绿城完成销售目标。绿城销售增长遇阻背后，其物业项目去化能力下滑的问题逐渐浮现。

报告显示，上半年，绿城的整体去化率和新增房源去化率均较上年同期有不同程度的降低，分别从62%和超80%，降低至61%和77%。

以绿城在成都的高端住宅项目——“凤起朝鸣”为例，今年7月22日，曾有媒体曝出绿城·凤起朝鸣将亏本入市。开售之前，凤起朝鸣项目合计170套房共吸引172组客户摇号。但据成都房协网8月20日公布的信息，摇号结束后，该项目最终仅售出50套房源，整体去化率仅为29.4%，超七成客户弃房。

此前，杭州推行的几次限价政策也迫使绿城将部分项目推迟开盘。在一二线城市的限价政策不断收紧之时，均价居高的绿城不得不面临降价入市，还是豪赌政策变化的选择题。

8月26日的中期业绩发布会上，张亚东坦言，“由于限价，使得绿城的溢价能力体现不出来，这也是我们目前面临的一个巨大的压力。”

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