业绩会变“追星现场”，孙宏斌笑言“第五也挺好”

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8月22日午间，融创中国在香港举行2019中期业绩报告，某种程度上这更像是一场“追星会”。

四面八方的记者自发赶到现场，偌大的会议厅，水泄不通的投资者场结束后，等候在外的媒体相继进入，座位再次被填满。

同时对机构和媒体存在强吸引力并不容易，融创做到了。无论是持续的高增长抑或是孙宏斌极具特色的个人魅力，都让外界对这家企业的业绩、规模和未来充满了关注。

“第五也挺好”

和过往几年一样，今年上半年，融创继续保持了高增长。

前6个月，融创实现签约金额2141.6亿元，同比增长11.8%，实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%；归母净利润102.9亿元，同比增长61.7%，这也是融创首次半年归母净利超百亿。毛利率方面，上半年同比提升0.5个百分点至25.2%。

以此计算，上半年，融创的结转率为35.9%，这一比例虽然在头部房企里表现并不占优，但对融创来说却增长显著。

过往3年，融创的结转率依次为23%、18%、27%，35.9%不仅为近年来最高，更是相较2018年上升近9个百分点。

按照全年目标5500亿元计算，上半年融创目标完成率约为39%，与行业上下半年4：6的比例基本持平。

2141.6亿元的半年销售金额暂列行业第五，相较去年下滑一位。3月业绩会上，面对媒体“是否想要进入前三争老大”的提问时，孙宏斌表态“已经不想做老大很多年了”。彼时，其强调，“行业第四的位置挺好的，前面的我们追不上，后面的也追不上我们。”

但如今以微弱的差距失守殿军之位，面对《国际金融报》记者提出的下半年有无规划重回第四，孙宏斌笑称：“第五也挺好的，继续保持就好。”根据以往融创擅长三四季度发力来看，目前这一排名仍存在变数。

事实上，并不是孙宏斌“佛系”了，而是狂奔多年后，融创试图让自己发展得更安全。

截至2019年6月底，融创账面现金余额为1380亿元，下半年刚性到期的有息负债442亿，还有146亿土地款需要支付。在手现金覆盖一年内到期有息负债超1.1倍，覆盖下半年到期有息负债约为3.1倍。

面对当前融资端的全面收紧，融创管理层显得并不忧虑。在他们看来，下半年超过5700亿可售资源贡献的大量现金流以及下半年严控投资拿地的策略都会让自己更安全。

下半年基本停止公开拿地

凭借着一二级市场联动，低价拿地一直是融创的优势所在。

土储方面，截至目前，融创确权土地储备货值为2.82万亿元，确权土地储备面积为2.13亿平方米，平均土地成本为4307元/平方米，货值超过83%的土储位于一二线城市。这一拿地成本虽然相较2018年微增3%，但放至同行来看依然不高，同样有82%新增项目位于一二线城市的万科，上半年拿地均价为6900元/平方米。

董秘高曦现场介绍，下半年，融创推向市场的新货值超过4000亿元，总可售货值超5700亿元，且其中超过80%的可售资源位于一二线城市，即便按照限价卖，也会很舒服。

3月业绩会上，孙宏斌表态，今年土地市场过热，融创会谨慎拿地。然而，嘴上谨慎的融创，身体却很诚实。话音刚落，4月第一周，融创便在长三角积极斥资60亿拿地。克而瑞数据显示，前6个月新增土地价值排行榜中，融创以829.2亿元排名第三，与第二名万科仅存在40亿左右的差距。

面对《国际金融报》记者“普通家庭马化腾、一无所有王健林、谨慎拿地孙宏斌”的玩笑，孙宏斌显得颇为委屈。

对于《国际金融报》记者提出的下半年是否将延续上半年积极的拿地态势这一问题，孙宏斌坦言，去年融创没怎么拿地，上半年正好有些机会，所以拿地稍微多点，但这一体量按照融创的规模不算很多，今年下半年，融创基本没怎么拿地。孙宏斌表示，融创基本上已经停止公开市场拿地了，除非是特别好的地段。

同时，擅于在二级市场收并购的融创上半年却显得较为低调，泰禾、新城相继出售资产，“并购王”融创却并未出手。《国际金融报》记者向孙宏斌询问，“融创的并购逻辑和考核标准是什么？”孙宏斌直言：“收购标准和拿地标准是一样的，要求会比较严格，由于我们在收并购方面具有优势，从而存在很多机会，机会比别人多，选择余地也大些。因此，我们会选择符合我们战略和标准的(项目)，不管是利润还是现金流，标准是一样的。”

调控对三四线影响较大

文旅项目曾被孙宏斌视作“诗和远方”，2019年，收购万达的文旅城项目迎来集中开业，并取得了不错的游览效果。

高曦在会上给出了一组数据，广州文旅城首日客流量达到30万人次，7周收入超4900万元，经营利润保守估计3000万元，每月经营利润超2000万元。无锡文旅城，首日客流量25万，开业5周累计客流量超过200万。

然而，尚处于起步期的文旅业务并未能给融创注入较为显著的业绩贡献。根据年报，文旅城建设及运营收入为10.8亿元，对融创的收入贡献度仅为1.4%。

执行总裁汪孟德坦言，文旅项目刚起步，需要一个过程。融创目前还是坚持以地产开发业务为核心主业，文旅还是看长的一个业务。对于文旅业务何时能反映到财务上，汪孟德预期，“未来三五年以后，业绩会慢慢地释放。”

根据汪孟德会上介绍，继6月无锡和广州文旅城开业后，第四季度昆明文旅城将要开业，明年还有3个，后年1个，总共12个文旅城将于后年全部完成开业。

宏观调控似乎成为今年业绩会上难以绕开的话题，孙宏斌认为，过去的宏观调控多是从需求端出发，比如说限购、限价等，这次主要是从融资端发力。房地产肯定跟货币政策关联性很大，这次的政策主要是严格地控制资金流向房地产领域。

在孙宏斌看来，基于这个逻辑，下半年对整个市场的影响还是会非常大，土地市场也会处于下行方向，商品房销售也会受到很大影响。一是老百姓的预期会比较平稳，买房不那么急了；二是按揭控制了，对市场的影响挺大。

具体来看，不同城市，影响不同。

孙宏斌表示，调控对一二线城市的影响应该没那么大，因为一二线城市库存不多，限价政策下，二手房的价格很多是倒挂的，但对三四线城市来说，影响则比较大。这两年，三四线、四五线城市的价格涨得非常多，供应量大些，需求也不像一二线那么强劲。

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