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了解一下！这几个城市已经步入存量市场
2019-03-29 11:44:59 来源：中房网
中房网讯 随着城市开发逐渐进入成熟阶段，在城市体量有限的空间里，土地资源越来越稀缺。同时，新增土地供应也离城市中心越来越远，这使得配套更为成熟的存量房交易逐步成为市场选择。
海通证券近日发布的一份研究报告显示，我国一线城市和部分二线城市已经进入存量市场。从报告提供的数据来看，2018年一线城市中北京存量房成交套数比新房成交套数高出3.35倍，上海为1.3倍，广州、深圳分别为1.12倍和2.2倍。八个二线城市（杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、厦门）2010年至2018年二手房成交套数与新房成交套数比值呈现上升趋势，其中南京、苏州和厦门的二手房成交套数已经超过新房成交套数。
报告认为，房地产行业未来走向存量市场是规律使然，我国目前存量市场仍处于初步阶段，未来成长空间广阔。
??一二线城市逐渐走向存量市场
我国从1980年代开始向商品房制度转变，新房销售伴随经济发展和人民居住水平的提升不断达到新高。
根据国家统计局此前公布的数据显示，2018年全国商品房销售面积达到17.17亿平方米。近两年来的中国房地产市场始终处于高位运行态势，这些新房未来进入市场，会使得存量房基数进一步扩大。当新房需求进入平稳期后，存量房市场交易规模将逐步扩大。
此外，伴随城市经济水平的提升、人均消费能力的提高，以及人口流入和房屋自有率的提升，存量房交易市场活跃度会逐渐增加，规模日趋赶超新房市场将是发展趋势。
报告显示，以城市发展较成熟的中国香港和发达国家美国为例，2014-2018年香港二手房住宅的成交套数与新房成交套数的平均值是3倍左右，美国是4倍以上。
根据海通证券搜集的四个一线城市和八个二线城市二手房住宅交易数据，四个一线城市已经呈现存量房成交套数大于新房成交套数的现象。其中，2018年北京存量房成交套数比新房成交套数为3.35倍、上海1.3倍、广州1.12倍、深圳2.2倍。2014至2018年此项比值的五年平均值分别为北京2.47倍、上海1.34倍、广州1.06倍、深圳2.05倍。
八个二线城市（杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、厦门）2010年至2018年二手房成交套数与新房成交套数的比值基本呈现上升趋势，其中南京、苏州和厦门的二手房成交套数已经超过新房成交套数。成都在2015-2017年时出现二手房交易套数总量逐步赶超新房，2018年出现比值回落主要因为新房成交套数同比大幅增长，涨幅高于二手房。
??刚需或被逐步挤入存量市场
在城市土地稀缺且地价不断上涨的今天，部分开发企业为了以维持利润为目的，向能够产生溢价的中高端住宅市场发力。事实上，由于中高端住宅的总价高，并不能满足大部刚性需求。因此，市场中能够承受较低总价的刚需或被逐步挤入存量市场。
另一方面，从二手房和新房住宅成交结构来看，根据海通证券报告显示，一线城市成交二手房的平均成交面积约80-90平米/套，而新房的成交面积约100-110平米/套。另外上述提到的八个二线城市情况类似，二手房平均成交面积在2011-2018年间约为86-100平米/套，而新房在100-118平米/套。
从数据来看，一二线城市均呈现二手房平均每套交易面积小于新房平均每套交易面积的现象。海通证券对此分析认为，这说明存量市场满足更多的是小户型交易。在海通证券看来，一方面可能是因为一二线房价维持较高水平的同时将刚需挤向二手房市场；另一方面可能是由于二手房交易满足的需求更加多样，除了自住以外，还有学区房等特殊需要。
报告分析认为，二手房市场主要为C2C交易，与新房市场B2C不同，房屋的供应和需求主要因买卖双方活跃度决定。二手房市场同样受到房地产限购限贷政策的影响，但是基本不受限售和限价的影响，后者主要限制开发商推向市场的新房。因此，二手房活跃度和房价主要由市场化供需影响。
总体来看，一线城市和少数二线城市已经进入存量时代。由于部分二线城市存量市场仍在起步阶段，目前房屋流通率较低，未来二手房交易和租赁市场成长空间还很广阔，而房地产行业逐渐进入存量市场将是大势所趋。
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