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调控频率明显增长 4月楼市“乍暖还寒”
2019-05-07 16:57:33 来源：云掌财经
3月部分一二线城市房地产市场呈现“小阳春”行情，供应增加且成交增长,土地市场争夺白热化之后价格重回高位、多轮竞拍后溢价率大幅抬升。然而进入四月份随着政策的收紧楼市“小阳春”行情受到考验。
3月楼市春意浓浓，4月楼市“乍暖还寒”
据易居克而瑞的统计显示，4月全国28个重点城市整体成交2344万平方米，同环比均微降2%，虽超2019年月均20%，但主要源于去年在严苛的调控政策环境下基数较低对的影响，“银四”不再，整体市场成交有高位回落态势。
一线城市成交240万平方米，环比降9%，同比升56%，超2019年月均17%。广州、深圳都表现出阶段性回调，环比降幅均超25%，北京、上海需求依旧“坚挺”，其中上海成交量达73万平方米，同环比齐升，并达到8个月内新高。
二三线城市总体成交面积为2103万平方米，同环比分别微降6%和1%，超2019年月均20%。24个重点城市同、环比均呈现出涨跌参半，分化持续加剧：重庆、成都、昆明、合肥、徐州、东莞均呈现出需求疲软，同环比齐跌，而武汉、宁波、杭州、苏州、南京济南等城市此前积压的自住购房需求持续释放，成交规模持续增长，随着此轮需求“消耗”殆尽，市场成交也将复归常态。
供应方面，四月份全国28个重点城市总体供应1949万平方米，环比上涨4%，但同比下降2%，新增量仍保持年内高位。就各城市而言，一线城市4月供应环比锐减37%，北上广深四城均有所回调；二、三线城市供应1751万平方米，环比上涨12%，同比微降1%。绝大多数城市较上月大幅增量，仅重庆、佛山、合肥等环比下降三成以上，主要是这些城市普遍上月供应放量，基数相对较高。
楼市政策趋紧
4月17日，国新办举行2019年一季度国民经济运行情况发布会，国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇表示，从房地产市场情况来看，市场预期稳定，“房住不炒”市场定位清晰，房子是居住的属性，要控制投机性、投资性购房需求。
同日，一城一策延伸至土地端。自然资源部发出通知，要求根据商品住房库存消化周期，制定实施本年度住宅用地分类调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
4月19日，习近平总书记主持召开中共中央政治局会议，要求要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
当晚，住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研，按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。
此外，地方层面也加大了房地产市场的监管力度，各地继续落实楼市分类调控政策，石家庄、西安、合肥收紧住房公积金贷款政策；海南、深圳、哈尔滨、合肥加大对房地产市场的监管力度。
中原地产研究中心统计数据显示，4月来，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%，调控频率明显增长。
对于目前收紧的楼市政策，张波认为，很明显，此前楼市热度快速提升是政策收紧的内因，一季度的“小阳春”行情让楼市复苏的节奏快于预期，一线城市二手房保持回暖，二线城市土地市场开始升温，土地溢价率也有抬升苗头。而经济环境向好和人才政策频出是为政策收紧的外因。一季度全国经济环境好于预期，GDP同比增长6.4%，工业、消费、投资、进出口增速加快，回暖迹象显著。同时各地人才政策频出也在一定程度上对市场起到“催化”作用，拉动房地产需求量提升，并可能成为后期部分城市房价的上涨的推动力。
房价大幅上涨可能性不大
而对于未来市场走向情况，张波称，从58安居客线上的数据来看，升温的曲线已趋平缓，4月新房市场找房热度环比上月微跌0.5%，其中二线城市找房热度上涨0.2%，三四线城市降温力度最强。4月购房者信心指数今年以来首次出现下跌，环比下跌幅度为2.4%，约有四成购房者表示没有固定的买房时间，遇到适合的就出手。和购房者不同，经纪人信心指数则维持小幅上扬，上涨幅度在0.9%，认为政府会出手限制房价上涨的经纪人比例出现上涨。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期部分城市出台收紧性的调控措施。例如，西安收紧公积金提取要求、苏州土地拍卖设定限价。预计后续类似措施会增加，包括整顿房地产交易秩序。
华泰证券在研究报告中指出，2019 年，“因城施策”、“一城一策”可能才第一次体现出其真正蕴含的意义，即平稳房地产行业周期、防止大起大落、稳定房价，而非打压房价。报告指出，对于市场较差的低能级城市进行“托底”，让人口流动更加符合市场规律，同时对潜在过火的高能级城市进行预期管理，是政府稳定房地产市场的核心思路。
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