功能布局更纯粹！北京新出两宗纯住宅用地，住宅商办不再“混搭”，能否提升各自价值？

11月13日，北京土地交易市场迎来了入冬来的首场交易，同时，也迎来了土地供应新规。

券商中国记者从北京市规划和自然资源委了解到，当日成交的两宗住宅用地基本是纯住宅地块，今后北京出让住宅用地时将不再“搭”大型商办，而是将在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应。

此举一方面是根据北京城市新总规里提出的“优化城市功能和空间布局”、“科学配置资源要素，统筹生产、生活、生态空间”、“着力治理’大城市病’”、“增强人民群众获得感”等具体要求，另一方面也是回应和解决群众的呼声，提升群众的满足感、获得感和幸福感。

业内人士认为，北京土地供应新规有利于部分商业地块提高价值，住宅项目也可以纯粹化。

北京73亿成交两宗限竞房用地

11月13日，北京土地市场成交了2宗位于亦庄区的住宅用地，总成交金额为73.515亿元。

据了解，这两宗地块均采用“限房价、竞地价”的交易方式，商品住房销售均价不超过52695元/平方米，最高销售单价不超过57965元/平方米。而且，两宗地块均须执行“9070”政策，即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。两个地块住宅容积率均为2.8。

其中，经济技术开发区路东区E9R2、E9A2地块R2二类居住用地、A33基础教育用地，建筑规模约10.89万平方米，挂牌起始价为29.2亿元。最终该宗地由山西通建房地产开发有限公司以30.7亿元竞得，溢价率为5 %，成交楼面地价为28185元/平方米。

经济技术开发区路东区E9R3、E9R4地块R2二类居住用地，建筑规模约15.33万平方米，挂牌起始价为42.6亿元。最终该宗地由招商局地产（北京）有限公司以42.815 亿元竞得，溢价率为0.5%，成交楼面地价为27936元/平方米。

专家表示，北京经济技术开发区是北京城市总规中“三城一区”的重要组成部分，地块周边也规划建设有亦庄小米产业园等科技产业，因此在该区域相应安排供应住宅用地，特别是中小套型的普通住房用地，有利于解决就业人员的居住问题，实现区域职住平衡。

今后住宅用地不再“搭”大型商办

值得注意的是，此次亦庄成交的这两个地块中，基本都是纯住宅的地块。

券商中国记者从北京市规划和自然资源委了解到，为了加强区域功能的统筹，提升居住环境品质和公共服务水平，今后北京不再供应F1和F2类用地，均将结合规划综合实施方案，在土地入市前把住宅及商办建筑分开单独布局。

（注：F1类用地即住宅混合公建用地，住宅为主,占70%,公建占30%；F2类用地即公建混合住宅用地，公建为主，占70%,住宅占30%）

据了解，此前北京一些地块为混合用地，大型的商业办公建筑和住宅混合布局在一个地块中。不少居民提出，在实际生活中，混在一起的商业、办公建筑影响休息；办公人员及车辆的出入，也会出现扰民和堵车等纠纷。按照新总规的要求，城市的规划要源于群众的实际需求，提升人民群众日益提升的居住生活品质需求，规划部门也为此深入研究了城市规划的具体实施方式。

北京市规划和自然资源委表示，今后，北京土地市场供应的居住与公建混合用地类项目将会提前研究规划综合实施方案，重点关注地块所在区域的配套需求、地块与周边交通（地铁、公交场站等）、环境(集中绿地等)的结合，分开安排公建用地和住宅用地的布局。

此举的好处是，一方面，能够形成丰富的城市空间尺度，有利于打造更好的城市风貌，提升首都城市形象；另一方面，能够解决住宅与公建混合引起的管理难点和安全隐患，更好地提升住宅的居住品质和公建的运营需求，不断增强人民群众的满足感、获得感和幸福感。

举个例子，有几块临近地铁的混合用地，地块里还安排公交场站，如果每个地块都既有住宅又有公建，还有公交场站，那以后住宅业主、商户、办公人群、公交运营之间容易出现纠纷和问题。因此在规划实施上提前考虑，把公建和公交场站集中到离地铁最近的一块地上布置，剩下的地块安排住宅。这样公建、公交场站和地铁优先结合，满足城市通行功能，保障区域的交通便利性；然后将住宅相对集中，住户的私密性也得到了改善；同时区域内办公、商业、购物娱乐等环境品质也会得以进一步提升，满足人民群众的美好生活需求。

不过，北京市规划和自然资源委指出，公建用地和住宅用地分开安排布局，并不意味着供地的时序会有所改变。比如原先某个区域有3个混合地块，每个地块有居住也有商业办公，根据新规，会重新划分成两个纯住宅的地块和一个纯商业办公的地块。至于这3个地块是一起入市还是分别入市，还是会根据土地市场的实际运行状况进行安排。

北京市规划和自然资源委还强调，公建用地和住宅用地分开布局，针对的是大型的商业办公等。为了保证群众生活需要，住宅小区配套的小型商业，依然还是会在住宅地块中规划安排，对居民的生活没有任何影响。教育等配套设施也依然会根据配套指标等就近布局安排。对于此前已经入市供应的F1或F2类用地，在条件具备的情况下，也可以按照新规进行方案设计。

据中原地产研究中心统计，2017年以来，北京住宅地块合计成交168宗，其中F1类型的地块有28宗，占比16.7%；F2类型地块有8宗，占比为2.6%，两类地块合计占比21.4%。而纯住宅属性的R2地块有132宗。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京土地市场明显出现了商业地块难卖的现象，住宅混合商业的地块同样也存在这个问题。而商业混合住宅地块，过去的确存在居住质量低的问题。北京土地供应新规有利于部分商业地块提高价值，住宅项目也可以纯粹化。

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