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城市研究丨江门篇：江门地王，如今过得还好吗？【第69期】
2019-11-10 21:26:07 来源：和讯网 阅读量：3.75万
2016年以来，江门诞生了16宗地王项目，相比湾区其他城市，地王项目产出一般。如今，这些地王项目表现如何呢？小编为您一 一盘点。
一、从拿地时间来看：地王项目集中于2016年下半年-2018年上半年
2016年至今共诞生16个城市（区域）地王项目，主要集中于2016年下半年-2018年上半年。与粤港澳大湾区其他城市对比，2018年下半年至今江门并未出现地王。究其原因主要有以下两个方面：1）房价上涨预期影响土地市场的火热程度。经历了2016-2018年的房价的一波快速上涨，新房价格目前处于较为稳定状态。且湾区红利已提前释放，客群主要以刚需客为主，加之各项楼市调控政策颁布，短期内房价快速上涨条件并不充分。
2）江门市场土地一直供应充足，短期内库存压力较大。受行业周期调整影响，企业谨慎拿地。
二、从竞得房企来看：可分为“深耕型房企”、“首进型房企”两类
深耕型房企：如碧桂园、骏景湾等房企。碧桂园共拿下5宗地王项目，为各房企之最。此类房企在江门已实现全面布局与深耕，占据较高的市场份额，深受市场认可，敢于拿“地王”。2016年至今，碧桂园在公开市场累计拿地170万㎡，占同期土地成交总量的19%。
首进型房企：如联发、中梁等房企。以地王姿态进驻江门市场，通过进驻核心地块，实现风险控制。
三、从项目布局区域来看：地王项目多聚焦于蓬江区
蓬江作为江门主城区，受产业、人口、规划等多维度支撑，蓬江市场热度不减，依然成为房企最关注区域。
四、从项目进展来看：七成项目已入市
从项目入市情况来看：近七成项目已入市，且多为规模型房企开发的项目。主要是因为规模型房企在融资成本、运营效率、品牌影响力等更实力，相比中小房企，周转效率更高，开盘速度更快。
五、从房地比来看：整体盈利尚可
从房地比来看，房地比基本在1.5以上，整体盈利尚可。早期拿地的项目均能顺利解套，部分房企房地比高达5以上。而2018年拿地的入市项目来看，联发·悦澜山、中梁旭辉壹号院房地比为1.5，面临一定的盈利压力。
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