没有弄清楚土地性质你买什么房！

前 言

上周，我们发表了一篇《卖不掉的房子，为什么你还在买？》引起读者热烈讨论。

其中一位读者留言问道：

这个看似非常简单的问题，却不能用一两句话说清楚，于是出现了这篇文章。

其实说白了，传统意义上，我们理解商住地就是公寓，居住用地的住宅就是普通住宅。

但实际中却会出现各种差别，他们的区别可以从土地性质、使用权限、贷款政策和其他方面等四个方面来分析。

那买房需不需要考虑是什么性质用地？

我们一条一条来说。

土地性质及使用权限不同

购房者在买房的时候首要要了解的一定是土地性质，那土地性质是什么？

在我国的城市规划中，管理部门会根据城市的规划需求对某宗用地规定它的用途，也就是我们说的土地性质。

在一般情况下分为五类，包括：居住用地、商业用地、工业用地、综合用地和其他用地。

因为土地性质不一样所以会有不同的用途，这也就间接决定了它们的土地使用权年限。

从表格中可以看到，土地使用权年限最高的是居住用地，最低的是商业用地。

看到这里有人就懵了，土地使用权限是房屋产权吗？

在这里我告诉大家，不是。以前买过房的人应该都知道，买房后会拿到房产证和土地证。而房产证就是房屋所有权，土地证就是土地使用权。

也就是说，房屋产权就是房产证和土地证里各项权利的总和，业主对该房屋的财产有占有、使用、收益和处分的权利。

我们再来看看这两项的区别，看下图：

这也就是平常我们买房的时候，销售会告诉你这个房子是70年产权的、40年产权的。这时候你就要知道，销售所说的70年产权是指“土地使用权”，而房屋的所有权是永久属于你的。

根据有关法律规定，在土地使用权期满后，使用人要求继续使用的，国家可以不收回土地使用权，可按规定申请续期。

最后的灵魂拷问，土地使用年限是从房产证交付开始计算还是从批地开始？

正确答案是：从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的，也就是从开发商和ZF签订土地使用权出让合同那天开始算。

举个例子：小A购买了一套70年产权的房子，开发商在2009年和ZF签订土地使用权，在2013进行销售，小A在2014年拿到房产证。最后是2009年加70年产权，才是小A的土地使用权年限。

有什么不同

1、贷款政策不同

在贷款政策方面，可以从贷款方式、贷款年限、首付比例和契税分析。

首先是贷款方式和年限。商业性质的住宅只能进行商贷，而且贷款年限最高只有10年；而住宅性质的住宅除了可以选择商贷，还能公积金贷款，贷款限制最高30年。

其次是首付比例，商业性质的住宅最低只能做到5成，而住宅可以做到3成。

最后就是契税，首套住宅的契税根据面积大小而定，一般是1%-3%;而商业性质住宅的契税均为3%。看着不多，但是总价算出来肯定也不少，谁还不想省点钱置办好点的家电？

但是商业性质住宅有一个优点就是，不占用个人名额，也就是不限购不限贷。这就让一些刚需想着可以买来过渡，再转手；投资客在不占名额的条件下也可以买来投资，这就是为什么很多人倾心于公寓的原因。

结合现实情况，购买同等面积的产品，商业住宅40年产权的房屋首付5成，月供压力非常大；而且商贷利率比公积金高了很多！

2、其他不同

1.生活成本不同。商业住宅的水电费会高出很多，而且不能通燃气。因为属于商业性质用地，所以需要按照商用标准收费，一般情况下比住宅收费标准高出30%左右，。相比之下，住宅的生活成本会低些。

2. 落户政策不同。一提到商业住宅我们首先要考虑的一定是落户问题，因为绝大多数城市的商业住宅是不能落户的，而普通住宅就不存在这些问题。

3. 入学政策不同。在一般情况下，商业住宅是不能申请学位的，虽然现在有部分城市给商业住宅配置了学区，但是这种比例太少了。所以如果想购买公寓，孩子又需要上学的家庭，万分注意。

4. 居住品质不同。大家都知道商业住宅的容积率很高，我们经常能听到2梯12户、3梯18户这样的梯户比，你可以想象早上出门等电梯以及下班等电梯的时间，就知道多抓狂。

这样高密度的住宅，跟纯住宅一比，舒适度可不止低了一点点。

70年产权公寓需考虑土地性质吗？

读者最后一个问题是：70年产权公寓需要考虑土地性质吗？

之前我们曾写过一篇文章，谈及公寓一般只有40或者50年产权，有不少购房者表示他们都买到了70年产权的公寓。

很多人不能理解，还有70年产权的公寓？包括文首有网友也提问到70年产权的公寓能不能买。

公寓之所以有70年产权，是因为它的土地性质是居住用地，所以有70年土地使用年限，但却建成了公寓的产品。

这类公寓和住宅有什么区别，又能不能买？我的建议是关注两点，一个是有无学位、能否落户以及居住舒适度。

大部分这种70年产权的公寓，因为土地性质是住宅，所以大概率是可以落户和读书，但也有不少是没有学位的，所以买之前一定要问清楚。

在舒适度上，这种70年产权的公寓绝对比不上普通住宅。这类公寓会和大部分公寓有一样的情况，小体量、小户型、梯户比高，如果家庭考虑居住，舒适度不高。

但这类公寓面积小，总价低，带装修，物业服务更优于普通住宅，部分手头紧张的单身或小两口会想要买这种70年产权的公寓来过渡。

毕竟就算养个牛养个羊都需要棚，何况是个人。

而且70年产权的公寓在水电上都是属于商用水电，生活成本比较高，如果有资金有名额，当然更建议一步到位买住宅。

最后

买房动辄几百万，不是几百块钱的衣服，买错没有后悔的余地。

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