最受关注内房股公布半年报：业绩增速远超预期

在内房股板块，有一家地产公司半年业绩，非常受到市场重视。这家就是这几年业绩增速一直在行业领先的融创中国（HK1918）。看好内房股的投资者，通常会通过重仓融创中国，掘金内地房地产行业。某种意义上，融创中国决定着港股内房股未来半年的行情趋势。

8月22日，融创中国发布2019年中期业绩报告，让很多“融创粉”高兴，也让担心下半年内房股整体走势的机构投资者松了一口气。在上半年行业整体增速收窄的背景下，融创的营收、毛利、净利等指标，远远好于同业，为市场注入了一针兴奋剂。

特别是随着市场的热点，逐渐由三四线城市，重新回归一二线城市。行业普遍认为，下半年一二线城市会有一轮行情。而未来6个月，融创80%的可售资源正是在一二线城市。

同时，以文旅为代表的地产之外的其他三大板块，经过了此前大手笔的投入和孵化，正在慢慢成为新的营收增长点。预计未来今年，融创中国，这支内房股中的“网红股”，可以凭借持续性稳定的增长业绩，成为内房股中的“贵州茅台(600519)”，给长期看好它的股东们带来非常可观的收益。

果断放慢拿地节奏

上半年，宏观经济瞬息万变，房地产市场先扬后抑，宏观调控在“房住不炒”的高层定调之下因城施策，市场预期向更理性的方向发展。

融创始终秉持理性思维及前瞻性战略，主动调整发展节奏，步入“控投资、降杠杆”的稳健发展新阶段，进一步兑现“将战略优势转化为优异财务表现”的承诺。

数据显示，融创于上半年实现营业收入768.4亿元（人民币，下同），同比增长64.9%；同比上升0.5个百分点，毛利润193.5亿，同比增长67.9%；公司拥有人应占利润102.9亿，同比上涨61.7%。

第二季度以来，国内楼市下行压力增加，融创果断调整经营策略，放缓土储增速、加速销售、快速释放经营现金流和利润。截至6月30日，融创及其联属公司实现合同销售面积约为1472万平方米，合同销售金额约为人民币 2141.6亿元，合同销售金额同比增长11.8%。

下半年，公司可售货值超过5700亿，公司巩固并提高产品品质和服务竞争优势，迎合客户及市场变化的新趋势，稳健经营，有信心完成全年销售目标。

对于市场走势，融创中国董事局主席孙宏斌在22日的发布会上表示，按照现在的调控政策，融资端收紧将会常态化，此举是严格控制资金往房地产涌，在这个逻辑下，后市会受到比较大的影响，土地价格会下行，商品房销售也受冲击，购房者预期趋于稳定。

基于此，融创将延续谨慎拿地的策略，严控拿地标准，只会在极少有优质项目上才会出手。

投行预计：下半年销售高于多数同行

自2010年上市以来，融创在终端市场上始终领跑同行，2016-2018的三年合同销售金额复合增长率达75%。2019年公司市场优势仍存。

2019年上半年，国内楼市在开局前三月的小阳春行情之后再度回稳，波动曲线变得更为平缓，市场交易量仍旧高位横盘。国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积7.58亿平方米，同比下降1.8%；销售金额7.07万亿元，同比增长5.6%。

对比全行业，融创以极强的品牌优势和产品竞争力，录得高于行业水平的合同销售增长。前6月，融创及其联属公司实现合同销售面积约为1472万平方米，合同销售金额约为人民币 2141.6亿元，合同销售金额同比增长11.8%。

从月度数据上看，融创发挥稳定，每月同比增长和累计增长均保持在10%-30%区间，充分显示公司作为头部企业的稳健本色。

孙宏斌表示，未来市场走势仍将分化，一二线城市库存不多的，限价与二手房价格也倒挂，所以市场受到影响不会太大，但三四线城市的影响会比较大，因为这些地方价格过去大涨了一轮，且供应量也很大。

下半年，融创拥有可售资源超过5700亿元，超过80%位于一二线城市。销售策略上，将对市场走势保持高度警惕，随行就市，加强去化，回笼资金，有信心完成年度销售目标，保持市场上的领先地位。

德意志银行预计，得益于大量优质的土地储备，融创有能力实现20%以上的销售增长，将高于其他大型房企同期约10%-15%左右的预计增速。

经营现金流净流入下的高增长

上半年，融创实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%；在过去三年营收复合增长高达88%基础上的继续大幅度提升。若考虑联营及合营公司收入，上半年集团附属公司、合营公司及联营公司的总收入合计为1293亿元，同比大幅增加82%，本公司拥有人应占权益收入1005亿元，同比增长71%。2016-2018年，融创的并表收入、权益收入和整体收入复合增长率分别达到88%、71%和68%，均处于快速增长通道。

集团毛利率逐渐回归，较上年同期的24.7%增加了0.5个百分点至25.2%。在结算收入增加和毛利率提升的双重作用下，融创毛利润再创新高，报告期内，集团录得毛利润193.5亿，同比增长67.9%；本公司拥有人应占利润102.9亿，同比增长61.7%。无论毛利润还是净利润增长幅度，融创均在一线房企中名列前茅，盈利能力突出。

与此同时，融创不断优化资本结构，保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。截至2019年中期，融创总资产8703.18亿，较上年末增加21%；所有者权益797亿，较上年末增加9%；现金余额1380亿，较上年末增加15%；现金余额覆盖下半年到期之有息负债超过3.1倍，公司流动性较为宽松。

融创行政总裁汪孟德表示，未来公司主要依赖经营现金流而不是融资来获取现金流的增长，且公司凭借权益类合作而获得合作伙伴的投资，这方面的优势将在很长时间内持续。

展望下半年，融创将更加重视资金使用效率和财务安全，下半年继续加速销售、释放经营现金流、严控土地投资，保持流动性宽松的同时，确保净负债率在2019年底显著下降。

拿地成本仅占房价28%

在投资界、地产界，融创中国主席孙宏斌的拿地能力一直为人称道。融创的拿地时机、拿地的眼光，为所有人折服。今年上半年，融创在土地端的表现，尤被人称道。

融创快速抓住市场机会，在今年1-4月市场低位合理补充土地，并在5月市场高位后控制拿地节奏、规避拿贵地风险。前4月，融创所获取的核心城市及区域的土地平均溢价率仅为21%；而5月之后，仅增持了少量极为优质的土地资源。

目前，融创开发业务已基本完成了中国所有一线、二线及强三线等城市的全国化布局，并划分为八大区域进行管理，即北京（楼盘）区域、华北区域、上海（楼盘）区域、西南区域、东南区域、广深区域、华中区域及海南（楼盘）区域。

截至中报发布日，融创拥有确权的土地储备货值2.82万亿，确权土地储备面积2.13亿平方米，货值超过83%位于一二线城市，面积超过60%通过并购方式获取；土地平均成本仅为4307元/平方米，对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言，公司可运作的利润空间较为丰厚。

摩根斯丹利曾发布报告称：融创土地储备货值充裕，且大部分位于一二线城市，优质充足的土储使得融创后续获取土地时十分从容，尤其在土地市场过热时能够规避风险。

四大板块谋局未来

在地产领域的绝对优势确立之后，融创对于人们新的需求、对于公司发展远景，有着更长远地思索，“地产+”正是基于经济社会发展趋势所作出的理性抉择——坚守地产绝对主业，并开拓延伸业务，为中国家庭提供美好生活体验，是融创努力的方向。

今年年初，融创中国完成了以“地产+”为前提的四大战略板块全新布局：作为“中国高端精品生活创领者”的融创地产，作为“品质生活服务专家”的融创服务，作为“中国家庭欢乐供应商”的融创文旅，以及聚焦内容环节、布局文化行业全产业链的融创文化。

2018年初成立的融创文旅集团，在成功整合了万达文旅团队后，形成了从设计、建造到运营的完整架构，并在今年广州（楼盘）、无锡（楼盘）两大文旅城超预期开业中，快速完成团队整合，充分证明融创文旅已经受住了市场的考验。

大量的数据可为佐证。今年6月，广州、无锡两大文旅城精彩开业。广州融创茂开业首日客流量达30万人次，开业七周累计客流量达328万人次，开业出租率100%；广州融创乐园开业七周累计客流量35万人次，收入平均周增长率17%，客流量平均周增长率19%。无锡融创茂开业首日客流量达25万人次，开业出租率100%；无锡融创乐园开业五周客流量约27万人次，其中水世界收入平均周增长率57%，累计达1686万元。

开业仅仅两个月，客户口口相传的声誉，是融创坚定看好文旅前景的底气。相对于同行，融创文旅具有高起点布局、产品区位稀缺的特点，项目大都布局在国内一二线核心城市，无论是人口基础还是交通便捷性，都难再复制。

截至目前，融创文旅目前在全国布局了10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇，其中涵盖了39个乐园、24个商业，以及近70家星级酒店。融创相信，文旅将成为融创未来发展的新价值增长点，通过长期投入和运营，文旅的重要意义会在未来逐步显现。

除了文旅板块，融创旗下之文化板块与物业板块各自有着不俗表现，几大板块之间的协同效应亦初步显现。例如，对于文化板块而言，其制作的内容可以在文旅项目落地；对于物业板块而言，以此接管了大面积的非住项目，有利于提高其业务拓展的能力；对于地产板块来说，文旅城等项目有利于强化综合开发和运营能力，提前锁定回报期。

凭借着地产绝对主业，融创已稳居国内房企之五强之列。当规模优势和品牌优势在经历市场打磨之后变得愈发强韧之后，公司将继续提升精细化管理能力，打造微观商战领域的综合实力。

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