中国金茂：今年冲刺1500亿销售目标 明年冲刺2000亿

为了在全年赛程中取得一个优异的成绩，中国金茂（00817.HK）正在调整奔跑的“呼吸节奏”，发起向全年1500亿元销售目标的冲击。

“达成1500亿元目标问题不大，2020年目标是冲刺2000亿元。”8月28日，中国金茂管理层在其2019年中期业绩会上表示，若按下半年可售货值1660亿元计算，货值充裕，有力支撑全年1500亿目标的达成。

中报数据显示，中国金茂所有者应占溢利为36.97亿元，若扣除投资物业公平值收益（已扣除递延税项），公司所有者应占溢利为32.81亿元，均保持稳健上涨。得益于高毛利的一级业务，期内，中国金茂整体毛利率为37%，处于行业较高水平。

销售规模方面，截至今年8月28日，中国金茂合同签约金额与回款均双双突破1000亿元，为公司带来了充盈的现金流。

站在新起点，中国金茂能否顺利冲刺向“第一梯队”，则取决于其对城市的理解和对产业的精准把握。自2015年更名后，中国金茂便在城市运营商的道路上不断加码，并将2019年定为“城市运营年”。在这样一个转型期中，金茂既要夯实“千亿房企”的地位，又要精心打磨拓展之道，发力新的增长极。

快慢之间，考验着中国金茂管理层的智慧和耐力。中国平安入股的这一场混改计划，更是让中国金茂发生从内到外的新变化。

“中国金茂将在保持央企属性的前提下，无限接近市场化运营。”8月28日，中国金茂管理层透露，混改的实质，是未来实现进一步的“市场化”，获得更有活力的股权结构和更有实力的长期投资方，成为企业持续发展的新动力。

未来，中国金茂将与中国平安旗下的产业资源及金融实力一同联动，发挥协同作用，努力让“城市运营商”的图谱更加清晰。

提前锁定“千亿”门票

用不到8个月时间，中国金茂今年较早地进入了“千亿阶段”。此外，中国金茂物业及土地已销售未做收入金额约1766亿元，提前锁定了未来1年至2年的业绩。

上半年的销售数据也颇为亮眼。2019年上半年，中国金茂达成合同销售金额约785亿元，销售面积约358万平方米，排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响，中国金茂合同签约销售净额同比增长约79%，销售面积同比增长114%。

在克而瑞发布的2019年上半年房企销售排行榜中，中国金茂的排名也由2018年的第24位大幅向上跃升七位，晋升为第17名。

在中报发布会现场，中国金茂管理层称，对金茂完成今年1500亿元的销售目标很有信心，并表示在明年将实现2000亿元目标，在2022年持有面积达到200万平方米，收入达到50亿元。

拿地方面，金茂可谓“有进有出”。上半年，金茂共斩获土地项目24个，总土地款为341亿元，新增土储建面643万平米。从区域看，华南区域占26%，华东占23%，华中占21%，西部占17%。

“我们上半年拿地保持了比较好的节奏，招拍挂集中在一二线，城市运营集中环都市圈城市，全年总体拿地将和去年持平。”中国金茂管理层还称。截至6月30日，中国金茂总土储为6998万平方米，能够为其未来三至五年的规模扩张提供坚实基础。

净负债率继续下降

在房地产融资趋紧，不少房企苦于银行收贷之际，背靠中化集团，成为中国金茂的一大有力砝码。

在中期业绩报告中，中国金茂以四个重要数据呈现“两升两降”的形态——高增长的签约销售额和销售面积，进一步下降的平均借贷成本和净负债率。

“金茂是不会有什么债务压力的，我们是央企背景，公司的额度非常充足，融资成本也是行业里最低的之一。另外，我们一直在行业里保持比较稳健的杠杆比率和资产负债率，” 中国金茂管理层在发布会上表示。

数据显示，今年上半年，中国金茂的净负债率由2018年底的71%下降至67%，位于行业安全稳健范围内。同时，基于良好的信用记录和较高的机构评级，中国金茂也持续保持着TOP20房企中极低的资金成本。

具体来看，今年上半年，中国金茂先后成功发行了5年期18亿元人民币公司债、5年期2.5亿美元债券、10年5亿美元优先担保票据，利率分别为3.72%、4%、4.25%。2019年上半年，中国金茂当期平均借贷成本较2018年年底下降了0.15个百分点，仅为4.96%。而在今年8月中国平安入股中国金茂之后，将来或能为中国金茂提供更多的融资支持，增加其财务杠杆灵活性。

在业绩会上，中国金茂管理层表示，对于中国金茂来说，中国平安扮演的角色是财务投资者，不参与具体的经营管理。另有管理层也表示，金茂正在逐步安排跟平安各个板块对接，未来，金茂将协同中国平安旗下产业资源及金融实力，拓展更大的合作空间。

“对于民营房企，我们经常会关注它的资金链，特别是一些闽系和粤系的房企比较激进，一般融资成本比较高，”长线跟踪中国金茂的分析人士张睿（化名）在8月30日对时代周报记者表示，对于中国金茂这样有央企背景的企业，他们则更多会看它的营业额、土地储备、模式创新等方面，尤其是在战略引入中国平安后，中国金茂能否构筑起不动产和金融深度融合的强大护城河。

复制城市运营样本

2019年是中国金茂的“城市运营年”。在中国金茂上半年新获取项目中，城市运营项目达5个，土储贡献率达到45%，使其在向“城市运营商”的转型中迈出了基础的一步。

值得注意的是，受惠于城市运营转换的土地储备，金茂的平均拿地成本进一步摊薄，由2018年末约8124元/平米降至5300元/平米，同比降低35%。

今年上半年，青岛即墨国际智慧新城、金茂无锡徐霞客项目等5个城市运营项目实现了首批土地获取。截至目前，金茂已累计获取或锁定16个城市运营项目，主要分布在长沙、南京、宁波、青岛、苏州和温州等10个城市，城市运营模式已进入成熟复制阶段。

中国金茂管理层称，2019年，中国金茂将推动7个城市运营项目落地。在2020-2022年，实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。

好的理念，才能复制出好的样本。今年8月，中国金茂管理层在接受媒体采访时详细阐释了金茂“城市运营商”的涵义。

在他的定义中，金茂做的城市运营更像是政企合作开发一个小的城市，这个城市有三个要点，一是成片开发，“有一千亩以上才算是成片开发，小打小闹算不上城市运营项目”。

第二是跨周期开发，从项目的土地规划到人口进驻、产业导入以及后期管理运营，“有起点时间，但没有截止时间”；第三则是业态丰富，一个城市运营项目不仅仅有住宅，还有酒店、商业、写字楼等。

对于“城市运营商”的转型，不仅契合了当下房企探索“第二增长曲线”的需求，更迎合了城市追求高质量发展的路径，而当前方兴未艾的城市群建设则为其提供了助跑的动力。

但城市运营并非一日之功。“最难的是‘一图两翼’，把这个做好了，才有可能做好城市运营。”中国金茂管理层说，“一图”即城市地图，也就是要绘制出一幅适合做城市运营的大图景。而“两翼”则是指了解政府需求和规划以及开展产业导入，这正是当前急需破局的地方所在。

原标题：中国金茂：下半年可售货值1660亿 明年冲刺2000亿销售目标

时代周报记者：徐曼曼

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