成就潘石屹却被楼市伤害的海南，不缺薅政策羊毛投机客独缺马云

　　马云认为，只要做到这三点，海南超越香港，绝非梦想。

　　文 | 华商韬略 倪晨

　　潘石屹、冯仑……这些如今赫赫有名的商界人士，他们的资本原始积累却都来自一个地方——海南。

　　1991年，海口房价还是1400元/平米，但如今作为全省房价的风向标，海口房价不过1.5万元/㎡，算算近30年涨了多少？

　　当年，海南房地产最火爆时期，仅有700万人口的海南，却有着2万多房地产商。

　　作为我国唯一的热带岛屿，海南每年吸引国内外众多游客前往旅游，更因温暖的气候每年春节前后吸引了众多北方居民来海南过冬，因此海南就成为了我国往返人次与旅游人次最多的省份，人口红利、气候宜人，政策扶持，一系列因素左右下，房地产在海南迅速发展起来，并成为推动海南发展的重要引擎。

　　6月，海南被频频被点名，自贸试验区的加持，让海南拥有更大的改革开放自主权，也将带来数不尽的发展红利。

　　但一系列风光背后，海南楼市背后的争议也不绝于耳，尤其是三亚市，曾一度成为房价虚高、楼市泡沫的典型代表。

　　虽然囿于疫情，三亚新房楼价有所下滑，但整体维持在27500-29500元/平米之间，其中二手房市场更是在33000-37000元之间居高不下。纵使海南省多次出台政策限制，然而海南的高房价却始终是众人口中的造福代名词。

　　海南房地产的发展源于1980年6月，彼时北京“把海南经济搞活”的政策福利，让海南由此成为“准特区”。

　　1984年，总设计师的一句“海南岛好好发展起来，是很了不起的。”让海南岛的命运开始改变，商品经济的观念开始渐渐深入海南。直至1988年4月13日，这个中国陆地面积最小、人口最少的省正式成立经济特区，也开启了海南的财富按钮。

　　但在过去的30年里，海南的房地产却无数次被业界人士戏谑称为一部情感丰富、剧情跌宕起伏的情景剧。

　　1988年至1995年，海南建省办经济特区后，房地产业的兴起与泡沫破灭；1999年至2006年，海南7年处置积压房地产；2006年至2016年，海南房地产复苏期及国际旅游岛宣布后，各大房企在海南“跑马圈地”；2016年至今，大环境影响下，海南房地产在快速增长的背后，也面临着不平衡式发展的难题。

　　表面看，海南的支柱产业是房地产，但实际上，旅游业才是支撑其发展至今的根本。

　　但正是这一原因，也让海南楼市火热背后存疑。海南岛作为热带气候岛屿，每年的旅游人次不计其数，但旅游旺季企业集中在每年的10月至次年的2月。每年的夏季海南的气温十分炎热，气温甚至能达到40度，因此导致海南的酒店、民宿每年有近半数时间处于空置期。

　　此外，海南楼市容易受突发因素而暴涨，比如2016年北方雾霾严重，导致大批客户到海南买房，也因此催热海南楼市，2016年，海南房屋销售面积1508.53万平方米，增长43.4%，销售额为1490.20亿元。

　　但想依靠突发事件获得长久的发展红利，并不现实。究其根本，海南楼市火热的原因是众多购房者都将海南看做为一个值得投资的地域，然而他们却忽略了一个事实：即使成为经济特区，海南还是国际旅游岛，所有发展的前提都是以海南省的旅游业作为支撑。

　　抛开旅游业不谈，海南与其他省市相比，无论工业、农业还是其他产业，并没有展现出特殊的优势，纵观A股股市，海南有31家上市公司，约占全国的8‰，市值也仅在十几亿到200多亿之间。这表明，海南上市公司数量少、市值低，不被投资人看好。

　　此外，海南更鲜有出色的企业家，长期的发展失衡困扰着海南。

　　投资者追高楼市，过多的投资建楼使海南当地的房价不断上涨，但需要住房的当地人想买房时却又被高昂的房价击退，房价涨的越快，对当地人而言“供大于求的畸形状态就越明显”。因此楼市泡沫如雪球越积越多，不断炒房抬高房价后，海南空置房的现象也愈加明显。

　　2018年起，海南全域限购，很多外地人丧失购房资格，与此同时，商品房销售下滑，销售面积1432.25万平米，比上年下降37.5%，房屋销售额为2083.29亿元，下降23.2%。而到了2019年，海南经济对房地产依赖进一步削弱，全年房屋销售面积和销售额进一步下降。

　　乘着政策红利飞起来的海南，为何落得如此尴尬境地？回溯历史，这座国际旅游岛充斥着赚快钱的欲望。

　　有产必须也有业，才能有城市的产业。每次政策红利，只能留下炒房客的房产，还是因为海南缺乏支撑起有产人留下做的产业，聚拢人气，所以也怨不得别人来这里赚快钱，把政策当题材爆炒。

　　人家不是不想留，是留不下来。北京、上海、深圳为什么没人担心泡沫，因为人能留下，不是看完天安门城楼就回老家了。

　　海南也早已意识到这一问题，在人才方面，海南近两年求贤若渴。

　　海南需要大量优秀企业家，需要新兴产业的支撑，这样才能从地产发展中留下一杯羹。

　　马云更为海南献上三条“锦囊妙计”：一是围绕国际旅游岛，把海南打造成21世纪的夏威夷；二是用区块链技术，把海南变成真正的自由贸易港；三是借助e-WTP（电子世界贸易平台），建立全新贸易规则，把海南变成全球创业者的天堂。

　　马云认为，只要做到这三点，海南超越香港，绝非梦想。

　　梦想是有的，但想要超越香港，海南还需要一步一个脚印走出来。

　　6月8日，相关领导再次表态严控地产：“海南的房地产不是外面想要多少就建多少，（不能）成为房地产的加工厂，我们土地是有限的。”

　　这也为海南成为自贸港后的房地产走势定下基调，未来，市场仍旧是以平稳为主。

　　如果想要改变海南楼市虚高的现状，首先要大力转型，只有成为不依托旅游业的海南，才不会出现因季节变化而导致的人为迁徙；其次，着重发展其他第三产业，使海南整体经济发展的天平趋于平衡，这样才能吸引更多的投资，也会有更多的优秀人才选择居住于海南。

　　唯有这样房住不炒，才能使海南省的经济发展与住房供求实现平衡。

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