长租公寓众生相：烧钱讲故事，扎堆抢上市

2015年1月21日，在距离春节还剩13天的时候，一家名叫“紫梧桐（北京）资产管理有限公司”的企业在北京正式注册成立，这就是蛋壳公寓的实体公司。

蛋壳公寓在北京慈云寺桥租下第一套房子，从此开始了筹备上市之路。到2015年底，蛋壳公寓运营的房间数量已经达到了2434间。

只欠上市东风

2015年房产“互联网+”正值风口，以联合创始人兼CEO高靖为首的管理团队均来自互联网行业，这使得蛋壳公寓天生就具备互联网大数据的DNA，虽说成立不久，却很快吸引到投资人的注意。

这一年，蛋壳公寓共获得两轮融资，分别为沈博阳的天使轮以及开物投资的A轮融资，具体金额并未披露。

有钱之后，公司得以进军深圳、上海，在四个一线城市中布局了租房市场最为紧俏的三个。凭借得天独厚的优势，蛋壳公寓逐渐站稳脚跟，并开始在全国市场快速成长。

2017年是公司发展最关键的一年，3月，蛋壳公寓开始布局二线城市，先后进入杭州、天津、武汉市场。同年6月，公司发布了3.0系列产品，此后公寓的房间数量每年都在以翻倍的速度增长。

荣耀上市，万事俱备，只欠东风。

长租公寓竞速赛

令人万万没想到的是，长租公寓在资本市场的首秀，却被行业老三捷足先登。

2019年10月7日，青客公寓赶在自如与蛋壳之前，率先在美提交了招股书，如不出意外，11月5日青客公寓将在在纳斯达克挂牌上市，证券代码为“QK”，计划募资1亿美元。

筹备多年，蛋壳公寓自然不甘落后，美国东部时间10月28日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会（SEC）递交F-1招股书，拟进行首次公开募股（IPO），预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。

上市，俨然成了长租公寓今年的关键词。

不过也并人人如此，作为长租公寓的老大，自如的行动不紧不慢。10月14日，自如CEO熊林对上市一事保守表态：“自如目前和未来一段时间的首要任务，一定是深耕企业产品、服务、技术、团队，去提升用户体验，让租住生活更美好。因此我们 不会急于启动IPO，也没有明确时间表。”

对此有人解读，显然自如是不缺钱的。

自2011年成立以来，自如共获得三轮融资，A轮融资与A+轮都在2018年完成。其中A轮融资高达40亿元人民币，参投机构包括腾讯投资、红杉资本中国、泛大西洋资本、天图资本、华平投资、源码资本、海峡、新希望等。

龙头也会“盈利难”？

从自如近两年密集的融资姿态来看，摆在它面前的选项依然不少。

只是对于同行，环境就未必乐观了。

华菁证券的一份长租公寓行业研究报告指出，55％的拿房成本占比和65％的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但现实情况是，多数长租公寓企业的拿房成本加上装修成本的总和已达80％。

有专家算过一笔账。以青客为例，截至2019年上半年，青客的可出租房间数为96854间，每间的平均月租金为1149元，租金价差为25％。若按此计算，青客每间房每月的价差仅为287元，期间每间房的装修成本为1.47万元（2018财年为1.98万元）。

这也意味着，青客需要4-5年才能覆盖装修成本，这还不包括期内相应的装饰物折旧费用、销售管理费用及贷款利息。此前青客公寓创始人金光杰曾表示，拥有公寓12万间才是青客的盈亏平衡点。

“蓝海”实则“险滩”？

蛋壳公寓同样如此，虽然跻身头部企业，却依然没有盈利。

不仅如此，进入2018年，长租公寓领域还发生多起暴雷事件，这充分暴露出行业的另一个风险，若无法合理控制金融杆杠的使用，降低单个房间的成本，一味靠亏损换市场的做法是绝对无法持续的。

2018年3月，在上海拥有4000间长租公寓的运营商爱公寓承认其资金链已经断裂，不得不通过股权出让的方式寻求融资；

2018年上半年开始，寓见公寓的多位租客表示，在退房时遭遇押金迟迟不能按时退还的情况，且有同样遭遇的租客数量约为退房租客总人数的15%~20%。此外，寓见公寓还被曝出诱导租客、向各方隐瞒部分真实情况，以“拖旧债补现金”的方式，缓冲资金压力；

虽说行业问题不断爆发，但从发展周期和市场需求的角度看，长租公寓市场的潜力依旧无法忽视：根据艾瑞咨询的报告，2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元，预计到2023年将增长至3.0万亿元。

近年来快速发展的长租公寓市场，是行业转型的标杆典范，还是看似“蓝海”实则“险滩”？各家有各家的说法。

行业发展的源流

从源流来讲，长租公寓又被称作白领公寓或青年公寓，公寓运营商将业主房屋租赁过来，在进行装修改造、配齐家具家电后，以单间形式出租给房屋周边的白领上班人士。相比“租期短、租住条件差”的传统住房租赁市场，长租公寓拥有两个最为显著的特点：一是租赁期较长，二是拥有相对标准化和舒适的居住环境。

租房市场供需两端的长期不平衡则是长租公寓行业蛋糕迅速做大的根本原因。城市化不断深化的背景下，人口流动加速，但由于房价高企，租房成为了更多年轻一代的选择，需求端的严重饥渴催生出长租公寓市场，众多长租公寓品牌在短短数年间取得了爆发性增长。

对于长租公寓这一新生事物，许多地产商一方面明知其是未来的行业趋势，具有战略意义，因此想要布局；但另一方面由于确实缺乏有效的金融工具实现退出，不愿对长租行业投入过大而影响其回笼资金的速度。

观察市场的窗口

细数国内的长租公寓企业，至少还包括自如、优客逸家、魔方公寓、城家公寓等公司。而除了蛋壳公寓和青客公寓已经提交招股书外，魔方公寓也被传出有类似的上市计划——不过近期，魔方公寓负责人在接受采访时表示，“我们选择的是沉稳路线，暂时不谈上市的事情。”

一般来说，“行业第一股”在资本市场的表现往往担负着“锚定”的角色。例如，Uber在今年IPO的时候，选取的是早其两个月上市的竞争对手Lyft进行估值对比，两家公司在业务模式上非常类似，前者在收入、用户体量上是后者的约5倍，其最终IPO估值也是后者的5倍左右。

蛋壳公寓和青客公寓过段时间能否如期上市，上市后市场对其反应如何，则会为我们观察国内长租公寓行业提供一个真实的窗口。

注：部分素材来源于蓝鲸财经、北京商报、金融界；题图来自云掌财经，其余图片除特殊标注外，均来源于摄图网。

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