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国企危险！多家企业卖出了房子，款才收回了一半！？
2019-09-14 11:44:25 来源：和讯网 阅读量：1.39万
两周前，央行时隔多年，终于再次全面下调存款准备金率。在地产圈，很多开发商都觉得这是个利好。因为别看上半年，好多公司业绩都创新高，可是房子卖出去了，款却没有能够回来。最明显的就是保利、中海、招商蛇口、大悦城、首开、华发……这些国企、央企开发商，一家家都是房子卖得超好，但款回不来。华发的证券事务代表甚至扬言，60%的回款已经属于很高了，很多企业回款连50%都没有。这和很多民营房地产公司回款率高达80%—90%，甚至95%的表现，形成了鲜明的对比。那么，为什么国资干不过民营，回款为什么那么糟糕呢？背后是不是还有其他什么猫腻呢？壹了解为什么回款那么差之前，我们先看一组令人震惊的数据。招商蛇口，今年上半年房地产销售实现签约额1011.92亿元，同比增 长34.5%。但上半年经营性活动带来的现金流入一共只有545.23亿元，其中因为销售商品、提供服务获得的经营性现金收入，只有510.26亿元。也就是说招商蛇口上半年卖了1000亿的房子，销售回款却最多只有一半左右。保利地产上半年销售达到2526.24亿，按年增长了17.33%。但经营活动带来的现金总流入一共只有1711.27亿元，其中销售商品、提供劳务收到的现金，一共只有1380.75亿元，回款也只有一半左右。大悦城上半年卖房253.8亿元，同比增长62.86%，销售商品、提供劳务获得的现金只有169.65亿元，回款依然只有66.84%。首开股份上半年销售签约403.9亿元，增长了31.24%；但所有通过销售商品，提供服务获得的现金流加起来只有238.97亿元，回款率同样不到6成。……
有人不服，说现金流入还包括了房地产销售以外的其他收入，不能因此就说回款低。
教授因此请教了一位地产行业的大咖，怎么了解企业的回款金额具体是多少。答案是看资产负债表里的预收款或者合同负债科目中，涉及商品房预售款的金额。教授用这个办法，先去看上半年招商蛇口的回款金额。招商蛇口的售楼款就藏在预售款和合同负债的会计科目里（见下图）。根据这个办法，可以得出今年上半年招商蛇口新增的预收款和合同负债分别是291.37亿元和66.42亿元，将这两项相加，再加上今年上半年招商蛇口确认的房地产开发业务收入124.08亿元，可知招商蛇口今年上半年一共实际回款只有481.87亿元，用这一数据看招商蛇口的回款，只有47.61%。这一方法当然也可以用来看其他房地产企业的回款数据。
以上述回款数据看，上述国企央企的平均回款率也就在五到六成之间。这和万科等房企平均销售回款率能达到80%甚至90%，形成非常鲜明的对比。贰
为啥国企的回款糟糕？
华发的证代说，主要是因为销售后需要办按揭贷款。贷款到账和签约时间会有时间差，一般在2-3个月左右，这就导致了回款率比较低的问题。等全年再看的时候，回款率应该要比半年时好很多。对这位证代的话，教授本来是非常相信的。可是，无意间看到的国家统计局的一份统计公报，却让教授对这一解释深度怀疑。根据国家统计局的这份统计公报，今年前7月，商品房销售额83162亿元，增长6.2%；定金及预收款33980亿元，增长9.6%；个人按揭贷款15198亿元，增长11.3%。也就是说预收款的增速是高过销售额的。但上述几家国企的情况，却和统计局的统计是相反的。
由上图可知，除了华发股份、大悦城之外，其他几家央企、国企开发商上半年的新增预售款增速，都要低于当期的销售额增速。
叁
为什么会出现这样的局面？
难道银行欺负央企、国企开发商，不给他们客户准时提供贷款。熟悉地产圈情况的人都知道，这是不可能发生的事。真相可能是另外一种，就是销售额有水分。2018年，朗诗集团董事长田明曾在公开场合，炮轰房地产行业销售金额的“刷数据”现象。为了让销售数字变得更好看，从供应商到员工，都会加入到刷数据的行列里。有些企业在报销售金额增速的时候，会把只付了意向金的签约，也算入销售额；有的则把参股投资的地产项目，算作是公司当年度的销售金额。不仅仅是民营企业为了融资销售，给销售金额“吹水”；国企、央企开发商也为了有好业绩，好给国资委报喜讯，天天“放卫星”。于是，我们看到一个特别有意思的场景，一方面各家地产企业的销售金额屡创新高，有些甚至百分之几百的增幅；但另一方面，各家确认的营业收入增幅却很可怜，很多都只是个位数。招商蛇口就是一个明显的案例，过去几年大悦城的销售业绩都有大幅增长，但是今年上半年的营业收入却下滑了20.5%；再比如同样连续多年销售额两位数增长的中国海外发展，今年上半年的营业收入增长幅度只有5.45%，但已经较2018年期增加3.8个百分点。1959年，中国钢铁业曾经有一个“放卫星”的狂潮，随后演变为各个行业的“大跃进”。而今，这样的情景又出现在中国的房地产行业，真不知道是不是也会像当年那样，产生非常坏的结果。也许，该对央企、国企的数字乱象问责了！
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