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[天眼]房地产6万亿债务来了，大多头消失！
2019-01-14 16:21:09 来源：金融界 阅读量：4053
金融界《天眼》，追踪监管动态，洞察股市黑洞，护航投资之路。
2017年，房地产遭遇了史上最严调控年，110城250道令牌前无古人。
2018年初，碧桂园第一次没有对外公布销售目标，但年会上杨国强还是喊出了质量“五星级”，销售8000亿；多年没有对外公布目标的万科仍旧“我行我素 ”，将“去地产化”的号角吹得最响；恒大没有藏着掖着，将目标定在了5500亿元。
第一梯队喊完后，剩下的相继跟上，不完全统计，百强房企中56家提出了年度销售目标，号称“帝王收割机”的泰禾绣口一吐，就是2000亿的“盛唐”。
资本寒冬里，房企终于交上2018年期末成绩单，每一个数字背后都有不一样的故事……
寒冬里的土壕
尽管碧桂园坍塌不断，万科喊着“活下去”，恒大增长不足两位数，但是房企三甲依旧毫无悬念，并且富得流油。
克尔瑞的数据，碧桂园7287亿元蝉联第一，万科6069亿元重回行业第二，恒大5511亿元的位居第三。
十强几乎都是老面孔，被贾跃亭坑哭的孙宏斌“情场失意赌场得意”，融创4600亿元逼近三甲，1年猛增1000个小目标。唯一的变化是华夏幸福，抱平安大腿换平安，最终还是被新城控股挤出了前十。
在楼市的寒冬里，top10门槛突破2000亿元，千亿房企的数量进一步扩充，2017年仅为17家，可短短一年时间就变成了30家。
另类万科
2018年，房地产市场跌宕起伏，房地产板块也一波三折，1月市值达到顶峰时，高达5.89万亿，最低的时候，只有3.49万亿，高低悬殊2.4万亿。
板块大跌后，房企们开启了回购潮。千亿龙头中国恒大、碧桂园率先斥资2.86亿元、2.88亿元，龙光地产、中国金茂、龙湖地产、中骏置业等等纷纷跟进。
天眼君获得的不完全统计数据，这场市值保卫战可谓轰轰烈烈。保利地产回购2.6亿股，拿下回购股数最多冠军；恒大集团耗资33.6亿元，成为回购金额最大金主；而碧桂园则将回购周期拉得最长，也摘了个头牌；世茂地产成为回购次数冠军，一年回购竟有30起。
万科是这场回购潮中异类，股价一度腰斩，手握1500亿重金，却没有回购一股，大概是不想为姚老板的减持搭台，去年下半年，作为“宝万之争”的尾声，姚老板终于开始了撤退的脚步，陆续减持5.52亿股。
万科没有回购，倒也没有闲着，没有买买买股票，却在买买买土地，一面斥资30亿元控股了多家华夏幸福子公司，一面又接盘恒大旗下嘉凯城4座城市的项目……
泰禾的牛皮
一面是严调控下房企股价萎靡，一面是房企业绩整体靓丽。天眼发现，不少房企已超额完成全年预定目标，而且平均完成率高达9成。
没有完成目标的反而成了少数，行业大哥碧桂园尽管也没有完成目标，但是更受关注的却是泰禾，一切都是因为一个牛皮。
遥想2017年末，黄其森高调立了2000亿flag，泰禾股价一夜吃了“金戈”，一个月涨了1.5倍，看不下去的深交所随即发函问询。
一年过去，业绩平平的泰禾股价打回原形，如果不是12月打鸡血，缺口金额远不止700亿元，当初吹下的2000亿泡沫在终究化作一个幻影。
比销售没达标更要命的是高企的负债。天眼君看下了泰禾去年三季报（年报尚未公布），集团整体负债已达2000亿元，较年初增加200多亿。其中，短期流动性负债800多亿元，而泰禾手里的现金仅有100亿元。最致命的是，泰禾84.78%的资产负债率就要触及发改委定下的“85%资产负债率”红线。
垮塌的2018
2018年的房企江湖分外吵杂，维权声、打砸声、坍塌声，声声入耳……
“高周转”的碧桂园率先出事，“五星级”家遭遇了“最猛”垮塌；王石缔造的情怀房企，在郁亮手中按下了快进键，万科“质量标杆”的招牌也被砸了个粉碎。
天眼君统计，碧桂园1年出事10余次，塌遍大江南北；万科则逢1水逆，1月11月相继坍塌。事故当头，杨国强亲自出面道歉，没道歉的郁亮则忙着在白银时代高喊“活下去”。未见坍塌的许家印高调回乡探亲，为河南老乡每人散3000块红包。
许老板的政治觉悟从来都是一流，他踢球大获成功，一堆房企老板纷纷效仿；他重金精准扶贫，八获中华慈善奖；他参加两会H皮带光芒四射，第二年就换成了七匹狼。他说恒大的一切都是党和国家以及社会给的。
当然，恒大的2018也并非一帆风顺，与贾跃亭FF“相爱相杀”，最高13.75%的高息美元债让天眼君“虎躯一震”。
2019慌不慌？
2018年的房企江湖强者恒强，12 月 百强销售规模达到 12800 亿元， 创下历史新高，但是同比增速持续放缓。
四季度，“借新换旧”、“收缩战线”成为了行业关键词，有媒体就多家上市房企的公告统计，为应对当年11月集中到期的兑付旧债，碧桂园、恒大、华夏幸福等多家龙头房企大额融资“借新还旧”。仅在11月19日、20日两天内，8笔公司债获准及发行，金额超过200亿元。
恒大有一份研究，2019年-2021年房企将面临债务集中兑付期。各年度规模分别为6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，单就数字看，2019年房企偿债将是最困难的一年。
“1500万先生”任泽平一直是一个另类的存在，党给他智慧党给他胆，做宏观首席时不仅干策略首席的活，A股5000点不是梦，还干地产首席的活，一线城市房价翻一番，后来竟然都验证了。到了恒大，这位多头旗手已经大半年不谈房地产……
2018年9月末，万科大喊一声“活下去”，原来这个黑色幽默是说给自己听的，也是说给同行听的。
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11:17【郑州银行2018年净利润下降29.10%股价早盘跌至4.92元\/股创历史新低】昨日郑州银行发布2018年度业绩预告修正公告将其2018年年度净利润预测数据由增长0%至10%调整至下降-32%至-27%，业绩快报中披露的净利润下降29.10%。今日该行股价一度下跌超4%，至上市以来最低值，仅4.92
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