现场 | 易商红木上市敲响“物流地产争霸赛”锣声

观点地产网 “铛”，在沈晋初和Jeffrey Perlman执锤共同敲响金色大锣时，台下的观众也随之欢呼起来，并且持续了一段时间，因为这一天，他们足足等了五个多月。

11月1日上午九点半，易商红木集团ESR Cayman Limited正式在香港敲钟上市，执行董事、联合创始人兼联席首席执行官沈晋初、主席兼非执行董事Jeffrey Perlman等管理层出席了本次活动。

观点地产新媒体了解到，10月31日，易商红木公布了招股结果，以每股16.8港元，募得款项净额估计约为44.35亿港元，发售部分录得超购2.22倍。同时，其首日挂牌后，开市价为17.6港元，超出招股价16.8港元4.76%。

关于目前的股价表现，易商红木领导层在现场抑制不住喜悦，Jeffrey Perlman说道：“对股份刚买卖时的表现感到十分满意。”

在易商红木敲响金色大锣后，有人是欢喜的，但也有人是焦虑的。这一声响，或许意味着物流地产行业进入“比赛阶段”，因为包括普洛斯等过往市场领导者，在易商红木ESR上市前夕就已动作频频。

赴港IPO与重仓亚太

事实上，易商红木这份喜悦是经过漫长等待的结果。

早在今年3月初，易商红木就向港交所提交了上市申请，中信里昂证券、德意志银行为联席保荐人，预计最多募资13亿美元，约97.6亿港元，招股价区间为16.2港元至17.4港元。

通过港交所聆讯不久后，6月中旬，易商红木“因鉴于目前市况”，暂停了招股计划。直到10月21号，其才重启IPO计划，招股价不变，但最多募资扩容至114亿港元，彼时预计其将成为继百威亚太上市后，今年香港第二大IPO。

关于公司上市经历，Jeffrey Perlman表示：“虽然有其他因素是无法控制的，但我们从潜在的投资者那里反馈得到，希望看到易商红木上市；同时，看到百威亚太等成功上市之后，也给我们带来一定的信心。”

至于募集资金用途，易商红木表示将会进一步“重仓”亚太地区。

根据招股书显示，截至2019年6月末，易商红木主要发展亚太区一线及1.5线城市的物流地产，在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度等，拥有建筑面积约1530万平米，资产管理规模202亿美元。

以目前的项目布局来看，易商红木管理面积主要分布在中、日、韩三国，挑选香港上市或许是最佳的选择。易商红木表示，”我们是一家百分之百的业务聚焦在亚洲的企业，公司和公开市场投资者都认为在香港上市是比较合适的选择。”

并且对比美国市场，易商红木反而更看好亚太地区的发展。其在招股书中表示，2019年至2023年，预测中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的非公消费复合年增长率为8.1%，约为同期美国预期4.0%增长率的两倍。

Jeffrey Perlman进一步表示：“以中国市场为例，人均计算的现代仓储空间仍然只有美国的六分之一，还有继续成长的空间。未来十到二十年，我们是以基金管理业务为主，先不考虑市场份额，而是为租户、合作伙伴提供高质量的项目。”

此外，易商红木认为，未来中国在电子商务还会有可能性。“目前，中国电子商务在零售总额中所占的比例在百分之二十五左右，与电子商务公司合作仍有很大的发展空间。”

根据招股书显示，易商红木主要客户是电子商务公司、第三方物流供应商、实体零售商、制造商、冷链物流供应商等需要物流配送设施的大中型跨国及国内租户。其中，第三方物流供应商为各行业的终端用户提供服务，包括电子商务、电子产品、快消品、零售及快餐连锁、一般物流服务、汽车及配件等行业。

“公司目前在多个市场有多个高端电子商业计划，用现代物流服务支持他们的业务发展。现时基金管理规模庞大，总资产管理规模达200亿美元，而公司将继续就投资组合中的不同项目募资。”Jeffrey Perlman说道。

物流地产暗战

虽说不考虑市场份额，但2011年创立至今，短短8年时间，易商红木在资本注资、收并购等动作当中，一步步壮大为亚太地区最大的物流地产商。2011年，其仅有5万平米的规模，到现在已经发展到1530万平米，暴增了306倍。

据仲量联行报告显示，按建筑面积及投资组合资产价值计算，易商红木是专注亚太区的最大物流地产平台。同时，按2019年7月1日至2020年12月31日的建筑面积计，易商红木拥有亚太区主要市场总数最多的储备项目。

观点地产新媒体了解到，无论是易商创始人，还是红木创始人，抑或韩国平台负责人，基本出身于普洛斯。同时，易商红木“地产+金融”的模式也是源自普洛斯式的“三核”，并且“更胜于蓝”。

招股书显示，易商红木2016年至2019年上半年营收分别为9674万美元、1.53亿美元、2.54亿美元和1.56亿美元，复合年均增速达到60%以上；纯利分别为1.05亿美元、2亿美元和2.13亿美元，2019年上半年为8410万美元。

以现有的速度进展，加之华平投资和资本市场的加持、以及更加凶猛的“打法”，易商红木或许将会成为普洛斯的“眼中钉”。有业内人士认为，易商红木目前已有向挑战普洛斯的基本盘。

在上市现场，虽然沈晋初一直保持着沉默，全程由Jeffrey Perlman掌控着话语权。但作为昔日共事8年的“战友”，梅志明似乎早已明白他的心思。

就在易商红木申请上市期间，梅志明和他的普洛斯同样加紧了布局，一方面被传出正计划将美国业务IPO，并以200亿美元估值募集资金30亿美元;另一方面，先后与安联达成战略合作，参与招商局集团的混改，入股郑州好想你仓储物流等。

包括5月8日，普洛斯与安联不动产达成投资合作伙伴关系，未来投资在中国和日本开发及投资应用综合物流技术的物流资产；10月11日，增资招商资本50%股权，将提升招商资本在境内外募资、基金管理和投资运营等；10月16日，将在320亩地块上建设仓储设施。

对此，市场人士认为，普洛斯近期的频频动作，伴随着沈晋初敲响这一声“铛”，或许已正式拉开了物流地产未来争霸的序幕，守擂者与攻擂者未来将会有更多的动作。

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