股东会见闻录 | 股东问融创 孙宏斌称“没什么好担心的”(现场实录)

观点地产网 “我就两个偶像，一个巴菲特，一个你（孙宏斌），你是我新增的偶像。”

6月4日上午九点，距离融创中国控股有限公司2018年年度股东大会正式开场还有三十分钟，青岛东方影都就已聚集了上百名来自全国各地的股东们。

这场股东大会像极了孙宏斌的个人大型粉丝见面会，在现场，股东们毫不掩饰他们对融创及孙宏斌的称赞。

“15、16、17年的风险比现在大多了，那时候都挺过来了，现在就很舒服了。”在交流过程中，股东们表现出了满满的自信心，有股东甚至直接说：“关键是企业，企业好就不怕。”

尽管如此，不少股东还是对近期的股价变动有些担忧，“最近跌的也是有点多啊”、“从45下来的”、“今天总算是回升了一点了”。

股东大会上，围绕融创的文旅、拿地、风险管控、销售结转等问题，股东们提出了自己的问题，而孙宏斌再次给股东们吃下了定心丸，表示“都没什么好担心的”。

“负债率往下走是必然趋势”

近几年，融创的负债问题成为了投资者关注的重点。自然，如何降负债、如何做好风险管控亦成为了此次股东大会必不可少的问题。

实际上，自2016年10月开始控制拿地节奏后，融创的负债得到了很大的改善。据观点地产新媒体查询，2018年末，融创中国总负债为6435.53亿元，资产负债率为89.8%；有息负债为2294亿元，较2017年同期2193亿元增长5%；净有息负债为1092亿元，比2017年同期的1226亿元下降了11%。

净有息负债率方面，融创中国于2017年中期录得260%，这一数字在2017年12月为202%，2018年末则为149%。

不得不说，融创在降负债方面取得了好的结果，但是在股东们看来，149%的净有息负债仍然是一个麻烦，需要继续处理与解决。

“融创的负债率在未来两到三年是持续往下走的，这是肯定的一个方向。”孙宏斌与汪孟德均表示，未来融创中国的负债率降低是一个必然趋势。

在他们看来，现金结构的比例、拿地节奏的把控以及文旅资产的配比，都是影响融创负债与杠杆的重要因素，因此，“风险控制是管理层的首要任务，也是最关注的”。

汪孟德还提到，从现金流的角度，一个是短期的，一个是长远的。短期的现金流管理一定是你的现金结构至少覆盖半年以上的短期债务和现在拿地的成本。至于长期的现金流管理，融创中国则提出资产结构要考虑到未来三五年的流动性。

数据显示，截至2018年末，融创中国录得现金及现金等价物1201.98亿元，短期债项则为920.46亿元，长期债项为1373.64亿元。按此计算，现金短债比约为1.31，长短债务比为1.49，处于安全合理的范围。

另一方面，拿地节奏也是融创中国风险控制的重要一环，孙宏斌在股东大会现场提到：“这个行业其实挺简单的，就是玩地价。”

频出金句、爱说段子的孙宏斌，总能让现场的气氛活跃起来。大会中间，孙宏斌直接说：“中国的房地产特别简单，他不让你涨也不让你落。房价涨不了，他们买那么贵的地，不知道为啥？”

实际上，自2016年年末以来，融创中国就减少了在公开市场拿地的动作。股东大会上，汪孟德也表示：“我们17年、18年拿的地非常少，比例也非常低，原因是在17年、18年前三季度，土地价格真的非常高。”

但从2018年第四季度至今年一季度，融创在土地市场的表现活跃了起来，汪孟德提到，融创自2018年底账上现金充裕了，因此拿地节奏有所加快，一至四月拿的地都在一二线城市，其中43%是底价拿的。

汪孟德还提出“资产的合理配比”这一解决方案，他表示：“在文旅板块当中，融创严格控制文旅持有资产占总资产规模比例的20%以下。”

也就是说，融创目前在文旅城里面的投入大概在900亿左右，其他的文旅小镇95%以上的量是非常小，“这一块儿是我们严格限制的，主要是考虑整个资产结构的流动性”。

“文旅这块儿没有什么担心的”

自2017年那场“世纪交易”以来，融创的投入、文旅的回报以及未来的发展等，成为了股东们日益关心的问题，而融创在这方面也是下足了功夫。

“感谢万达前期做的工作。”股东大会现场，融创中国向在场的股东们介绍了目前融创在文旅板块方面的计划、布局等等。

今年，融创中国年度股东大会选择在青岛东方影都举行，去年则是安合肥万达文华酒店。看起来，融创也希望通过这种方式，让股东们亲身感受这家企业布下的文旅棋局。

尽管融创做了大量的准备工作，但股东们对文旅板块依旧有“十万个为什么”。

“我对于融创地产主业没有什么疑问，我对地产非常有信心。主要是文旅这一块，我有一个疑问。”股东大会现场，一位股东率先提问对文旅板块的疑惑，在他看来，文旅板块如何能够保证尽快实现可靠的回报？

“文旅经营，对于融创来说是一个新的事情，是一个持续的过程，我们看得比较长，不追求短期。”汪孟德回应道：“未来三到五年，地产开发对融创中国来说一定是最核心的部分，而文旅方面依旧在培育过程中。”

据观点地产新媒体了解，2017年全年，融创中国录得营业收入658.74亿元，其中来自物业销售的收入为625.7亿元，占比94.98%，来自文旅城的运营收入为10.9亿元，占比仅为1.74%；2018年全年，融创中国的营业收入为1247.46亿元，其中来自物业销售、文旅城的运营收入分别为1177.1亿元、20.3亿元，所占比例分别为94.36%、1.63%。

孙宏斌又给在场股东吃下另一颗定心丸，他表示：“文旅这块儿，我觉得应该没有什么担心的。”

“我们做文旅，从长期的方向一定是对的。”在融创的管理层看来，文旅的投入并不追求“立竿见影”的效果，建立长期的竞争力才是最重要的。

“今年会有超过30亿元以上的收入，会增加利润。但是这几年，其实这块儿的收入不是我们最关心的，最关心的还是希望通过我们的文旅团队，建立起从运营到产品到内容这样整个的竞争力。”

以下为融创中国2018年度股东大会现场问答实录：

现场提问：各位管理层好，我对于融创地产主业非常有信心，没有什么疑问。文旅方面，我看了广州和无锡两个快要开的项目，发现广州滑雪面积以及整个赛道长度，落差等方面都差不多是无锡的4倍。无锡滑雪场完全可以把华东周边喜欢滑雪的人都吸引过来，为什么做这么小？

路鹏：在长三角，无锡确实应该是一个比较好的滑雪场，要有一个很好的效果。但是，从整体来讲，文旅项目从拿地到最后开业有三到四年的周期，在去年接过来以后，也是发现了这样的问题。滑雪场建设难度非常大，之后，我们新的项目会结合每一个项目不同的特点来考虑滑雪场的规模。

滑雪场有一个基本逻辑，并不完全是品牌效果，它也需要有一个好的营收来面对客户、面对市场，面对投资人。所以，如果把高级道、中级道、初级道都设置特别复杂或者占地非常大的话，每一条雪道上的承载力是有限的。那么，怎么去把这些比例能控制好，来形成更好的收益，需要后面有更多的研究的空间。

目前来看，无锡的滑雪场确实小了。不过，拿过来看到小了以后，我们也做了补救的动作，怎么把它从特色的角度跳脱出来，大家也可以去体验一个环节，我们整体打造的是北欧风格，是一个圣诞夜的滑雪场景。那么其实对于滑雪和雨雪的爱好者来讲，在不同的场景下的体验也是不太一样的。

现场提问：未来五年，融创物业销售、文旅城和物业的比例是怎样的？

汪孟德：文旅板块是长期的方向和规划，看的是未来五年、十年的方向。未来的三五年来说，地产开发一定是融创最核心的部分，一定要保证大面积的销售和经营。从现在整体的基础和情况来说，还是非常好的。

文旅我们正在培育，但是从整体管理和资产结构流动性来看，我们严格限制文旅投入。就是说，整个持有资产在总资产规模里面，比例控制在20%以下，现在主要是在文旅城，里面的投入大概在900亿左右，其他的文旅小镇类的，比例是非常低的。

我们做文旅，长期的方向一定是对的。但是大家看到这些年，好多做文旅的公司都出了问题，主要的原因不是因为资产不行，主要是因为整个公司、整个集团的结构问题，没有运营的现金流，依赖融资。

我们在做文旅的同时，一定要保证整个集团的资产流动性，开发和销售未来要占到绝对主力的位置。关于文旅的经营，对于融创来说是一个新的周期，它有非常好的基础，但我觉得里面还有很多需要提升，有需要改进的空间，这是一个持续的过程。

我们做文旅是建立长期竞争力，不追求短期，今年会有超过30亿的收入，但是这几年，收入不是我们最关心的，最关心的还是文旅团队，以及建立起从运营到产品再到内容整个的竞争力。

现场提问：各位管理层大家好，关于去杠杆，去年强调过去杠杆，但我看到前四月拿的货值第一，大概在1600亿，前五月大概在2000亿左右。拿地会不会影响去杠杆的进程？再请教一下孙总，之前强调过，内部不是特别关注负债率这个数字，看的更多是债销比，更要看咱们的债务，用销售数字去比较。但我们的理解是，进攻的时候看债销比，但防守的时候，比如说周期下行，咱们企业比较紧张的时候，其实也需要关注负债率这个数字，因为我们是要保证现金流的回款，不知道我理解对不对？

汪孟德：杠杆率的问题，融创负债率降低是一个必然的趋势。明年是我们上市十周年，之前我们都是保证80%到100%的复合增长率，往后看的话，能够保证20%到30%的增长率已经是非常好的。负债率和杠杆往下走是肯定的方向，大家看到我们在2017、2018年已经下来了，但某个节点可能会有波动，这很正常，拿地每个月拿多少，每周拿多少，跟市场是相关的。

风险控制是管理层的首要任务，不管是发展，还是运营，风险是摆在第一位的。从现金流的角度，一个是短期的，一个是长远的。短期的现金流管理是说现金结构，我的杠杆一定要覆盖，至少覆盖半年以上的短期债务和现在拿地的成本。

长期的话，比如说要考虑资产结构，这是未来三五年流动性的基本保证。前面就提到了持有资产一定要控制在20%以下，这是考虑未来三五年的流动性。你可售的资产占80%到90%了，流动性一定不是问题，短期的是要保证现金的储备充沛。

第二，现金流管理风险，我们平时都是严格、非常小心地控制。关于拿地，我们17年、18年拿的地非常少，原因是，在17年、18年前三季度，土地价格真的非常高，我们每年招拍挂就100多亿。到了18年底，我们账上现金非常充裕。

去年第四季度末到今年的第一季度，我们一直在说，19年其实主要的工作就在1-4月，现在地价上来了，我们基本都停止拿地了。1-4月我们拿的地都在一二线城市，43%是底价拿的，这些都是我们长期在看的地。从阶段性来说，我们去年年底大概有1200亿现金，1到4月份是1600亿的销售，所以真的不是问题。

我们特别小心地在管理，在控制，这一点也是希望大家能够理解。

现场提问：管理层好，我是从16年开始买入融创股票，非常感谢管理层创造性的工作，给股东带来了巨大的回报，非常感谢。想请孙总谈一谈对中国未来一两年房地产行业的看法，以及融创的梯队，谢谢。

孙宏斌：目前来说，房价不涨还是核心诉求，短期内不会变化，当然，政府也不怕涨。中国的房地产特别简单，不让你涨也不让你落，主要是防跌，涨了限购、限价，什么都限。跌也不能让你跌，去年下半年的一城一策，主要是防跌的不是防涨的，有压力才出来这种政策。

这个行业其实挺简单的，就是你这个房价是在很窄的地方里面，那就是玩地价，地价不对就没法干了，我们这几年地价还是弄的有点贵。确实我们第一季度和去年底买地多了点，但是我们前年买的少。这个阶段买多很正常，一线、二线、强三线买地时间窗口非常短，有些一个月，有些半个月，有些就几天，好多地就只有我们一家去了。

这个行业就这么简单，房价在那儿，上不去下不来的，要地价弄对了。后面还有什么变化，我觉得还有变化，有可能就是说保障归保障，市场归市场，短期内也难，这是一个问题。不管什么情况出现，品质还是特别重要。产品的品质、市场上口碑还是挺重要的。这几年我们就是在这方面做了大量的工作。

你从杭州来的，这几年我们的口碑也好，品牌也好，有大幅度的提升，包括在青岛很多城市都是。第一个，地价弄对了，第二，产品弄对了，弄好了。很多人，明明知道房价会涨，他还是要等以后，也不知道为啥。

这个行业，改善性需求特别大，有些北京上海好项目，还没开工呢就一堆人等着买，没有。现在十个人好朋友，有五个要换房的，有需求的，甚至更多。改善性最主要的是好的品牌、产品能力。我们现在的产品是很好的，过去的很多年里，我们是跟随别人，或者是跟别人差不多的，现在我们在前面了，所以就得创新，别人来学你，你不往前走的话，就跟你拉平了。

所以我们要创新产品，现在的产品其实更难了，原来我们在后面，他们干什么我们也干什么，这几年我们在前面了，不断在改进，在提升。

广州和无锡两个文旅城的市场，位置很好，广州跟香港很近，无锡跟上海接近，他的体量、定位不一样。我们现在一块是乐园，一块是酒店群，一块是商业，我们现在的文旅城别人不可能和我们比。这些地点都是好地点，没有乐园商业是好商业，没有商业酒店也是好酒店，都可以独立经营的，我们文旅城是重置不了的。那么大那么便宜，这个地方有7000亩地，这是青岛，在山东排第一名，他是过万亿的城市，不可能重置的。当然有的改不了的产品，那就微调。

我们文旅城，利润在慢慢实现，利润多少我不能告诉你。从做生意的角度来讲，我不是说就是建酒店，建酒店肯定算过账，但我是捡了个酒店，这是好东西。文旅，销售项目回款也有2600亿，能够覆盖投资了。所以，地又便宜，产品又好，在这个行业就过得很舒服。你们担心文旅啊，没什么可担心的。

现场提问：作为一个长期的股东，可能三四年以后，比如说融创发展更平稳一些，增速没有像现在这么快的时候，资金需求没有那么快的时候，分红率会稳定在一个什么样的比例上？那时候可能融创的利润一年也有大几百亿，可能比如说七八百亿这个样子，那剩下的会投资在哪些方面？

孙宏斌：我真的没想那么远。确实我们的负债率在下降，因为很简单，我们的增长已经向下了，想上也不可能，再往上都上天了，这是很正常的。我们接下来的销售增长可能是20%-30%，这个负债率必然降，不可能不降，现金肯定是越来越多，今年可能负债比去年涨一点儿，但销售涨了很多。

我们跟很多香港企业打交道，为什么没有负债呢，他就是没去投，没地投，投不出去，也不借钱，借钱也没用。下面做什么？其实文旅这块儿是非常好的。迪士尼模式为什么难做，因为文化需要很多年的积淀，还需要投很多钱，有的没文化，有的缺钱，又有文化又有钱才能干这个文旅城。

现场提问：我想请教一下，除了现有的12个文旅城之外，公司是否考虑过今后再进入中国其他的地区建设新的文旅城？会不会把很好的商业模式继续复制出去？

孙宏斌：我们现在好多都开着呢，这是肯定的。商业模式的复制时间会很长的，要跟政府谈方案，我们肯定会做的，现在越来越难做了，因为拿地方式上难度比较大，但是我们肯定会做。

现场提问：第一个问题，融创进入青岛仅仅只有三年不到的时间，已经做到了销冠，融创如何在短短的两三年之内，这个城市做得这么杰出的业绩？第二个问题，我们的定位是什么，我们的需求大概有多大，有没有做过一个测算？第三个问题，融创在北京区域的发展如何，竞争力情况如何？

汪孟德：结合你的问题我主要强调两件事，一件事还是说到产品，要把产品做好，确确实实不是说你有钱就行，这么多年，我们重视的是一个产品的品质。实际上，很多都是我们的老师，到今天来说，在这个学习的基础上，我们有很多的创新，产品的创新，持续的关注客户的需求，这个还是很重要的。

当然在这个过程中，也有大大小小的问题，不可避免的，都会有陆陆续续的问题，我觉得这个不怕有问题，重要的是发现问题，持续的解决问题，这个最重要。

第二，结合你说的，我觉得可能除了我们的产品好以外，还有我们的团队好，这么多年，融创的流动性一直是我们向往的，控制得好的流动性，基本上都是把末端淘汰，这样有一半大概是非主动辞退。

这两年融创发展快了以后，我们大量的时间都是在研究方案，研究产品，所以年轻人到了这种企业以后，他学习的东西多，进步的快，如果别的人到一个企业三年就做一个项目，到我们这儿一年三个项目，从研发到控制、入驻，经历了很多事情，他在这儿有进步，然后他的职位提升了，薪酬也高了，所以这个确确实实，我们这个团队形成了一种文化，能让我们持续的关注。

是一个人关注产品，是所有的人关注产品，这个还是团队的努力、专业，整个学习的能力才有持续的发展，有产品，有好的团队，遇到市场的时候我们会比别人更笃定，这两条也是我们能够持续发展的非常重要的原因。

现场提问：什么机制让你和别的公司不一样，能够在短的时间能拿到这个地？

孙宏斌：这个确实谁也不能保证，你必须对这个行业特别了解，就像买公司的股票一样，如果你对这个公司不了解，你就不敢买他的股票。我觉得要么就是花了很多时间，要么你亏了很多钱，不可能说你也没有花时间，你也没有亏钱对吧，所以房地产行业我们觉得我们花了很多的时间，也亏了很多钱。

第二，必须回到一二线城市，因为这些城市才有平台，才有机会。第三，出来一块地，你会进行比价，比到合适的时候就入手，因为你有很多的项目，你知道这块地的情况，这也是需要有判断力的。

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