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利润不得超过8%，更厉害的是可行性很高，长沙的确敢做
2019-12-13 07:35:46 来源：楼市微观察（loushi666）12月11日，长沙发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，即日执行
作者：吾心生
来源：楼市微观察（loushi666）
12月11日，长沙发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，即日执行。这份通知全是干货，比如：1、明确规定了商品房成本构成的8个小类。楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。2、除了比较好量化的楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费之外，连管理费用、销售费用、财务费用这些都已经根据基数规定死了比例。3、明确开发商项目的利润为6%-8%。4、明确了不能列入价格的费用名目，比如小区内的经营性设施建设费用，开发商自留的办公用房、经营用房建安费用及应分摊的各种费用，各种赔偿金违约金滞纳金和罚款，总之购房者买不到的部分都不能列入房价。这份文件，算是目前已公开的最详细的关于商品房成本和价格核算细则了，可执行性还是比较高的。在当前这个时期推出也是比较适宜的，因为商品房成本的大头是地价，只有土地价格稳定了，才能在确保房价不涨的情况下，给开发商留出利润空间。否则，像前些年，地价涨得猛，房价又给你限得死死的，开发商正常开发只能是亏本，各种歪招损招都出现了。比如在工程建设环节，通过高周转，偷工减料，更改规划等压缩建安成本，在营销环节也搞虚假宣传，也就出现了这几年楼市之怪现状，房子的质量退步了，业主们的不满更多了，更有直接大闹发布会的。一个值得关注的现象是，其实在早几年房价暴涨的时候，开发商的利润是偏低的，大佬们的身价多来自于资本市场的估值。而现在房价稳定了，开发商们财报显示，利润率反而上来了不少。此外，为了方便测算房价，长沙以建安成本量化了一些营销成本，比如销售费用不能超过基数的2%，管理费用不能超过5%。开发商操盘难度更大了。因为你的营销管理费用都是要报预算的，比如你的开发成本是10个亿，销售费用只能是2000万，超过这个部分，主管部门是不认的，你可以追加销售费用，但只能在6%-8%的利润里去切。不能什么都往房价里塞，最后利好的当然是购房者了。这一点还是比较厉害的，对开发商、甚至是渠道商等房地产营销环节的所有角色都产生影响。毕竟所有的营销费用都来自于开发商。长沙此前仅在限价商品房规定房价构成和利润率，此番扩围至所有商品房，说明试点效果还算不错。至于是否会有更多城市跟进效仿，目前来看，可能性不太大，必要性也不太强。实际上自从限价成为楼市调控政策的标配工具之一那天起，很多城市的商品房定价已经越来越透明化了，房价被“盖帽”了，地价和楼面价也是固定的，开发商在申请预售的时候，所列条目也越来越细，否则就难以获批。现在房地产已经相当稳定，而且从现在房地产政策调整的大方向来看，明年的房地产市场表现大概率会比今年要好，特别是上半年。长沙此举，算是一个“试点延期”吧。
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11:17【郑州银行2018年净利润下降29.10%股价早盘跌至4.92元\/股创历史新低】昨日郑州银行发布2018年度业绩预告修正公告将其2018年年度净利润预测数据由增长0%至10%调整至下降-32%至-27%，业绩快报中披露的净利润下降29.10%。今日该行股价一度下跌超4%，至上市以来最低值，仅4.92
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