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销售难，融资难，管理难， 难上加难！房企三费怎么降？
2019-11-25 09:15:28 来源：和讯网 阅读量：1.61万
引言
房地产行业已然从高杠杆、高利润的黄金时代，进入“步履维艰”的白银时代，销售增速逐渐放缓，调控政策持续收紧，融资成本上行，导致房企的利润空间收窄，在资金面上承担比较大的压力。面对如此困境，房企纷纷提出修炼内功，增强自身的造血能力，所谓造血能力考量的是“输出”，但控制“输入”也至关重要。
通常“销售费用、管理费用和财务费用”是房企成本的重要组成部分，在黄金时代房企倾向于通过加大杠杆，以较高的成本换取更丰厚的利润，但在行业增速见顶的预期下，利润空间不断收窄，控制期间费用的重要性更加突出，“成本至上”的概念或许逐渐被拾起。那么，2019年上半年房企的财务成本管控能力修炼的如何，又是哪些企业财务管控能力最优呢？
一、房企整体三费费用率略升，
利润空间收窄
三费费用率
=（销售费用+管理费用+利息支出）/ 营业收入
???
销售费用指企业在销售产品和提供劳务等日常经营过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项经费等；
管理费用是企业为组织和管理企业生产经营所发生的费用，一般包括职工薪酬、折旧费用、办公费等；
财务费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出，利息收入，手续费支出，汇兑损益等，而单独核算利息支出更能够反映房企因借贷款所带来的财务压力，因此榜单中财务费用指的是利息支出一项。
2019年上半年，TOP100房企的平均三费费用率为13.8%，较2018年同期上升0.4个百分点。三费费用率在5%以下的企业占7%，较2018年同期下降1个百分点。三费费用率在5%和10%之间的企业占29%，较2018年同期下降11个百分点。三费费用率在10%和15%之间的企业占32%，较2018年同期上升9个百分点。三费费用率在15%以上的企业占32%，较2018年同期上升3个百分点。
从单个费用率来看，主要是销售费用上涨所致。其中，TOP100房企的平均管理费用率5.3%，较2018年同期下降1.6个百分点。TOP100房企的平均财务费用率4.7%，较2018年同期下降0.8个百分点。TOP100房企的平均销售费用率3.8%，较2018年同期提升0.2个百分点。
上半年促销售、加速回款基本上是所有房企的战略取向，所以销售费用的上涨可能是加大项目营销推广力度而相应增加广告宣传费等因素影响所致。
同时，三费费用率的上升，对房业的净利率提升带来一定的负面影响，2019年上半年上榜百家房企的平均净利润率15.9%，较2018年同期下降1.9个百分点，此外，营业收入增速放缓，也是导致净利润率下降的另一个原因。
详情请见《老大还是那个老大，但营业收入却不是当初的模样...》
???
2019年上半年，房企融资政策的调控力度是史无前例的，融资成本上行，叠加销售放缓，企业面临资金紧张的困境，控成本，提高资金利用效率将成为企业渡过“寒冬”的良策。
二、房企成本管控能力分化
小型房企成本管控能力提升显著
企业的规模、员工人数、业务结构、资金状况及企业文化不同，管理方式和管理效率自然存在着差异。因此根据营业收入将企业划分不同梯队，探讨不同营业收入规模下的房企，其期间费用的表现情况。
???
TOP51-100房企三费费用率最高，主要原因可能是三费的管控能力相对较弱，但降幅最大，一方面是由于企业规模小，推盘数量小，增速慢，相应产生的管理费用及销售费用相对较少。另一方面是由于当前小型房企受到融资监管的影响最大，财务支出明显减少，因此，该梯队整体三费费用率降幅最大。TOP31-50房企的平均三费费用率次之，为12.6%，同时，涨幅最大，较2018年同期上升2.2个百分点。众所周知，在行业增速放缓的背景下，该梯队房企的动能一直比较强劲，倾向于加杠杆扩大规模，三费均有不同程度的增加，其中管理费用和财务费用的增加较多，差值分别为0.8%和1.2%。
TOP1-10房企的平均三费费用率最低，彰显其超强的成本管控能力。
三、典型房企利息支出增加，
但资金利用率提升
企业财务费用包括利息支出，利息收入，手续费支出，汇兑损益等，因而单独核算利息支出更能够反映房企因借贷款所带来的财务压力。
我们将企业的利息支出纳入研究体系，剔除数据缺失的企业，选取营业收入TOP50进行排名分析。
2019年上半年，20家样本企业平均利息支出17.0亿元，较2018年同期增长33.9%亿元。利息支出/营业收入的平均比值为3.1%，较2018年同期增加下降0.3个百分点。说明虽然样本房企利息支出有所增加，但资金的利用率提升。
20家样本房企中，碧桂园、保利置业、中华企业、金科股份、中南建设等9家房企，利息支出/营业收入的比值均较2018年同期减少，反映其财务压力在改善。
位于首位的中南建设，2019年上半年利息支出0.6亿元，较2018年同期减半。同时，营业收入233.2亿元，较2018年同期增长52.3%。此类规模相对较小，盈利能力提升较快的房企利息支出/营业收入的比值相对较小。
???
值得肯定的是碧桂园、万科等大型房企，负债虽比小型房企多，但凭借其低融资成本优势，使得利息支出较少。
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