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房地产行业融资调控加码 房企集中度或再加速提升
2019-07-25 19:42:00 来源：中国金融信息网 阅读量：8.99万
近几个月以来，我国房地产行业融资调控加码。5月17日，银保监会发文要求对房地产融资乱象进行整治，对违规资金流入房地产市场的监管升级，交易所市场和银行间市场暂缓部分房企的融资计划。7月，为防范风险，国家发展与改革委发布通知，收紧房企海外发债。分析认为，在房地产融资难度升级的背景下，下半年，土地投资增速或有所下降，同时将加速房企集中度提升，融资能力较强的大型房企的比较优势将会进一步凸显。
房地产行业融资难度进一步加大
国家统计局发布的数据显示，1-6月，我国房地产开发企业到位资金84966亿元，同比上升7.2%，较1-5月累计值回落0.4个百分点，到位资金小幅下滑。
房地产行业作为资金密集型行业，在其开发的全流程各环节中均涉及到融资，不同阶段运用的融资方式各不相同。
目前，房企股权再融资低迷，债券发行规模不断萎缩。中信建投证券房地产分析师江宇辉指出，上市房企过去几年的再融资窗口正在关闭，再融资规模明显回落，2016年股权融资规模降至1169亿，2017年大幅降至225亿，2018年仅为100亿元，持续低迷。2019年上半年，仅大悦城成功实施定增，募集金额144.5亿元，为缓解资金压力，多家房企密集转让旗下房地产项目股权。在债券发行方面，6月，房企共发行17只公司债，募资规模为184亿元，受融资环境收紧影响，较5月大幅下滑58%，非上市公司回落明显，环比下降72%。
江宇辉预计，随着房地产信托监管升级，预计未来房地产信托业务规模会有所降温，占比也会逐渐下降。
另外，根据克而瑞研究中心统计数据，2019年上半年，95家受监测房企境内外债券类融资总额达到4286亿元人民币，占2018年全年的59.3%。7月12日国家发展与改革委发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》要求，房企发行海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，地产融资端政策进一步呈现出收紧趋势。
房地产投资将受拖累
本轮监管对于地产行业和房企的影响将逐步显现。东方证券分析师竺劲、房诚琦指出，地产投资主要由土地投资和建筑施工投资两部分构成，信托融资收紧将主要影响土地投资。房地产信托融资的绝大部分发生于拿地阶段，在被严格监管后，房企用于拿地的可用资金将收缩，土地购置费将出现下滑。
川财证券分析师陈雳也认为，受到地产融资调控政策不断升级影响，预计今年下半年房企的土地投资增速会有所下降。
融资收紧将加速房企集中度提升
光大证券分析师何缅南表示，展望全年，房地产贷款投放审慎管理，多种融资渠道边际收紧，销售回款持续回落，预计行业资金面压力将持续抬升。
在此背景下，竺劲、房诚琦认为，不同房企对于信托融资的使用度差别很大，万科、保利等头部开发商和央企国企开发商对于信托资金的使用度很低，信托融资收紧对于它们影响很小；中型开发商由于仍有较强的规模扩张诉求，获取土地的动力更为强烈，而信贷资源又相对有限，因此对于信托融资的使用度比较高；百强以外的小型房企原本就难以获得信托融资资源，本轮收紧对其冲击也较小。因此，本轮融资监管收紧，形成了两头松、中间紧的态势，受影响最大的应该为中型开发商。在融资收紧之后，中型房企在资金压力增大，会选择将部分资产出售给头部公司，也就是说，头部房企会对中小型房企进行并购，从而导致行业集中度提升再度加速。
此外，陈雳指出，房地产行业对于政策的敏感度较高，若房贷政策大幅收紧，购房热情大幅恶化，需求端可能继续承压，部分房企业绩出现大幅下滑情况。在现阶段地产融资趋紧的条件下，预计如保利地产、金地集团、招商蛇口、万科A和华侨城A等融资能力较强的大型房企的比较优势将会进一步凸显。
何缅南预计，随着房价预期调整向低线城市扩散以及棚改力度减弱的影响持续显现，三四线城市后续或存较明显的降速压力，预计下半年行业销售总量仍处于下行通道，全年商品住宅销售面积同比或为-7%，销售金额预计持平。此外，行业融资收紧下，金融资源集中度提升将有效转化为土地资源集中度提升，中期销售集中度提升确定性进一步增强。建议关注财务稳健、融资优势明显、具备独特拿地渠道、可低成本获取资源的头部房企，如万科A+H、保利地产、招商蛇口、金地集团、华润置地、中国金茂等。
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