富力地产，大老板的“接盘侠”

　　日前，富力地产发布了一笔看似金额不大的关联交易公告，公司以3亿元将广州天力物业发展有限公司(下称“天力物业”)出售给了公司实控人李思廉和张力持有的广州富星投资咨询有限公司(下称“富星投资”)。

　　关联交易规模不大但天力物业并不简单，富力地产的物业管理业务主要就由天力物业负责。众所周知的是，物业公司正在成为房企的第二条赛道，房企分拆物业上市已经蔚然成风，且无一例外受到资本的追捧。

经营现金流连续8年为负

　　5月25日，评级机构穆迪将富力地产股份有限公司(下称“富力地产”，2777.HK)的企业家族评级(CFR)由“Ba3”降至“B1”，并将富力地产(香港)有限公司(下称“富力香港”)的CFR由“B1”降至“B2”，展望均从观察名单变为“负面”。

　　穆迪认为，富力地产企业家族评级的下调，反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧;负面展望则反映了富力地产和富力香港在未来12-18个月的再融资需求较高。

　　数据发现，从2012年至2019年，富力地产的经营性现金流净额已经连续8年为负值，其中2019年的经营性现金流净额-240亿元，而2018年这一数值为-86.17亿元。

　　2017年7月，富力地产曾以199亿的代价从万达手中拿下77家酒店。

　　穆迪认为，富力地产的B1评级反映了该公司在中国住宅开发市场的周期运营记录，以及在中国地域多元化的土地储备，评级还考虑了流动性弱和债务杠杆率高的评级限制。

　　2019年报显示，富力地产全年实现营业额人民币908.1亿元，净利润人民币100.9亿元，增长率分别为18%及16%，虽然营收和净利润双双实现两位数增长，但2019年的合同销售额仅为1380亿元人民币，远低于1600亿元的销售目标。不仅如此，富力地产的毛利率也较2018年下滑明显。

富力地产被挤出行业Top20

　　富力地产(02777.HK)2020年3月26日公布的年报显示，2019年实现营业额908.1亿元，完成权益合约销售额1381.9亿元。同时，其公布2020年的协议销售目标为1520亿元，较上一年度减少了80亿元。

　　2019年，富力地产的权益合约销售目标1600亿元，最终仅完成86.37%，成为未完成当年销售业绩的6家上市房企之一。在克而瑞的排名中，富力地产又一次跌出了中国房地产行业销售规模TOP20阵营。

　　富力地产曾经率领粤系房企在全国攻城略地，业绩遥遥领先，与中国恒大(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)、雅居乐集团(03383.HK)、合生创展(00754.HK)并称为“华南五虎”。

　　此后，雅居乐集团、合生创展日渐淡出行业中心，富力地产的经营也不温不火，名次渐次跌落，从2016年至今，两度被甩出行业销售TOP20阵营。与此形成对比的是，碧桂园、中国恒大乘势而上，与万科轮流坐庄中国房企三强宝座。渐行渐远之中，“华南五虎”也在剧烈分化中成为历史。

　　克而瑞数据显示，2019年度，富力地产以1446.2亿元的操盘金额，位居中国房地产企业销售排行榜第21位(图1)。这是继2017年以流量金额883亿元(权益销售金额818亿元，排名第21位)排名第23位之后，富力地产的销售规模再一次跌出TOP20。　

现金短债比极限承压

　　6月9日，房企富力地产名下的16富力03债券价格为96元，当天下跌1.02%，而仅在一个多月前富力这支债的价格还是99.95元。当天另外一只富力债券，16富力04债券收盘价格为89.6元。

　　突如其来的疫情让富力地产的资金负担加重，从其公布的一季报数据来看，截止一季末富力一年内到期的非流动负债达到了729亿元，可作对比的是2019年底一年内到期非流动负债则为508亿元。作为另外一个观测房企财务状况的指标，富力的现金状况也不太乐观。今年一季末富力地产货币现金为336亿元相比期初减少了48亿元。

　　若以现金短债比作衡量标准，一季末富力的货币现金连一年短债的一半都覆盖不了。

　　一方面是现金短债比极限承压，另一方面则是受疫情影响富力前五月收入下降。富力地产公布了今年前5月的运营数据结果，1-5月富力的总权益合约销售金额约人民币 365.5 亿元，销售面积达约310万平方米。2019年前5月，富力这一数值分别为442.3亿元和379.41万平方米，从权益合约额来看富力前5月同比去年下降约有两成。

　　说实话，这一数据还可以不算糟糕，但仅此还不足令富力安然度过艰难一年，因为作为占富力营收近一成的酒店及投资物业收入则极有可能全年收入无几。去年富力的投资物业及酒店合并营业收入82.4亿元，接近其营收的一成左右，而今年富力酒店业务受疫情影响最大，预计酒店业务亏损面将急剧扩大。　

年内到期负债超620亿

　　截至2019年年末，富力地产总资产4273.26亿元，总负债3475.27亿元，资产负债率81.33%，净负债率高达198.9%，远超行业均值。

　　2019年7月，李思廉起草的一份文件显示，公司的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展，且原则上暂停拿地工作。

　　即便富力地产极力宣称净负债率已经降至200%以内，2020年年内再降15%，3年左右降至150%以内;看上去对于降负债率去杠杆颇有信心，但负债压顶并不是嘴硬就可以解决的。

　　来看看富力地产的负债结构，有息负债高达1971.4亿元，以流动负债为主。

　　2019年年末，富力地产的短期借款622.7亿元，预提费用及其他应付款为839.06亿元，长期借款1348.71亿元。

　　资产端方面，流动资产中现金及现金等价物仅为229.04亿元，受限制现金为155.32亿元。

　　由此可以看出，富力地产所持有资金，已不能覆盖一年内到期的超620亿元债务，同时2020年第二季度还将派息45亿元，资金链十分紧绷，销售回款亦更为重要。　

优质物业低价卖给大股东

　　2019年12月底，富力地产将两家公司-大同恒富物业服务有限公司和天津华信物业管理有限公司全部股份出售给了李思廉及张力分别持股50%的富星投资，富力地产出售两家物业公司分别获得了500万元。

　　4个多月之后重头戏来了，富力地产以3亿元继续向富星投资出售天力物业100%股份。如果说以500万元分别出售大同和天津两家物业公司并没有太大影响的话，天力物业就不简单了。

　　公告显示，天力物业及其附属公司主要为富力地产位于广州、北京和上海等地开发的物业项目提供服务。这3家物业公司已管理总计224个富力地产于多个城市(包括广州、北京、上海及天津)开发的总建筑面积约为7000万平方米的物业项目。

　　天力物业成立于1997年12月。富力地产的公司债募集书显示，公司物业管理业务主要由天力物业负责，后者为公司旗下住宅和商业产品提供售后及租后管理服务。

　　天力物业目前管理的区域不仅包括北上广一线城市，重庆、成都和沈阳等10余个城市也由其负责，甚至部分海外项目也是天力物业的“势力范围”。按照富力地产的介绍，天力物业“已发展成为国内规模领先、兼具优质服务及品牌形象的物业管理公司之一”。

　　关联交易公告显示，2019年，天力物业实现税后盈利5418万元，在此前的2018年亏损2151万元。对于天力物业的收入，公告并未透露。

富力，你是大老板的“接盘侠”

　　富力地产的公司债募集书显示，在2018年年初，为“提供便捷的交通以接待公司宾客”，富力地产向李思廉购买其持有的相关游船之所有权益，转让价格为2901.96 万元。

　　早些时候，张力的儿子张量创办的实地地产发布招股书，大家看了这个年轻人的家底，其最多的土储来自富力的大本营：广州。

　　在实地地产近百家关联公司中，大多数与张量自己相关，涉及富力地产的关联公司只有8家，但是，这8家公司却在实地地产前5大客户中占了两席，贡献了实地收入中的4.2%。

　　在更早的几年，富力地产还多次以1美元的价格收购了由张量全资持有的个人公司。当会计人员向富力索要收购这些空壳公司的财务资料时，富力地产的回复是：没有。

　　惠州，若以建筑面积算是富力的第二大布局城市，然而，就是在这个城市，富力和李思廉合伙投资了一个高尔夫旅游地产项目，其酒店和住宅业务与富力均有直接竞争关系。

　　直到2014年冬天，当中央政府全力打击高尔夫违规圈地时，两人才将这一项目以5.3亿元的价格卖给了富力地产。按照人民网当时的探访，这个项目中的79套别墅往前4年去化还不到3成，高尔夫用地中有9成用地还属于违法侵占。