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首只长租公寓股要来了！过半租金收入依赖"租金贷"，至今未盈利
2019-10-23 11:01:40 来源：券商中国 阅读量：1.8万
券商中国记者注意到，国内第三大长租公寓青客公寓日前正式向美国证券交易委员会递交了F-1招股文件，欲以发行ADS（美国存托股票）的形式募资至多为1亿美元，成为第一家披露招股书的长租公寓公司。
事实上，近期头部长租品牌自如、蛋壳等也都纷纷表达了上市愿望，虽然青客抢在自如与蛋壳之前递交招股书，有望成为首个上市的长租公寓，但持续不断亏损、“租金贷”隐患，资金链明显紧张等问题依然仍摆在青客公寓的面前。
资料显示，青客公寓于2012年成立于上海，主要从事白领公寓租赁和提供物业管理，包括房屋出售、出租的中介，房屋托管，家电家具的租赁，互联网二类增值电信服务。
公司连续亏损，续租率仅5.1%
青客公寓是国内较早进入长租公寓领域的玩家之一，不能否认的是，提供统一装修的分散式公寓确实给当下的年轻人提供了很多便利。
截至2019年6月30日，青客公寓运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴6座城市，供给97621间房间。青客公寓在2017年和2018年的平均月末入住率分别为91.6%和92.4%，居行业首位。
但是，纵观的青客公寓财报，虽然青客公寓营收在不断攀升，但却未能实现盈利，并且亏损程度有所增加。
据招股书显示，2017到2018年，青客公寓的净收入分别为人民币5.23亿、8.90亿元，同比增长70.3%；净亏损分别是2.45亿元和4.99亿元。截至2018年6月30日和2019年6月30日的前9个月，净收入分别为5.93亿、8.979亿元，但净亏损分别是3.24亿元、3.73亿元，同比增长约15%。对此，青客公寓在招股说明书中表示：“如果我们不能实现盈利，未来股价也会明显下降。”
同时，青客公寓的回头客很少，业主到期之后续租率并不高。截至6月30日的2019年的前三个季度，青客公寓与租户签订的平均合同期限仅为11.7个月，其中，47.3%的租户在合同到期前选择退租，仅5.1%的租户选择了续租。
“租金贷”模式存隐患
根据招股书，青客公寓的收入由租赁服务和增值服务两部分构成。2018财年，租赁服务收入在总收入中占比89.6%。其中，青客公寓获得租赁服务收入的业务模式主要分为两种，直接向租客收取租金和与金融机构合作提供分期付款服务。其中，青客公寓披露，截至2019年6月30日，该公司获得的租金收入中，65.2%来自分期付款业务。
在分期付款业务模式下，租客从与青客公寓合作的金融机构获得租房贷款，以支付预付租金及享受租金折扣。贷款申请通过后，租客按期归还贷款，而青客公寓可一次性获得金融机构批准的所有贷款额度。但若租赁期终止，青客公寓通常需要一次性偿还分期贷款中的未偿还部分。截至2019年6月30日止9个月，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月，而每一租户的平均入住时间为7.7个月。
由于长租公寓行业近年来不断爆雷，青客公寓的租金贷模式难免令人担忧。
此前，据新民周刊报道青客公寓等“头部平台”被曝出存在“租金贷”乱象，很多租客租一年被贷两年款。紧接着，2018年9月，上海市住建委、市房管局会同相关部门，就租金贷款问题成立多个检查组，检查并约谈了包括青客公寓在内的16家上海代理经租企业，重点询问有关租金贷情况。
在招股说明书中，青客公寓直言依赖与一些金融机构的合作。截至2019年6月30日，青客公寓总共与11家金融机构合作。这些金融机构给青客公寓租客提供贷款，65.2%的青客公寓用户采用了租金贷。
公寓数量急速扩张，资金压力较大
除了备受质疑的业务模式，自成立以来，青客公寓正在快速扩张。事实上，长租公寓运营方通过房源数量的扩张来抢占规模和市场，即使达到一定规模，仍存在资金链断裂而踩雷的风险。例如由小米集团旗下顺为资本领投的寓见公寓，其持有房源一度高达2万间，但2018年10月被爆出资金链断裂的消息，终被收购。
招股书显示，青客公寓成立的2012年底，其运营的房源数量为940间，并且只在上海运营。截至2018年12月31日，青客公寓已在六座城市运营，包括上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市，房源数量达到91234间，复合年增长率为114.4%。
据时代周报此前统计，自2017年起至今已有22家长租公寓机构或品牌被报道出现了问题，包括寓见公寓、乐伽公寓、杭州安闲居等等，其中有16家均被爆出资金链断裂的消息。
值得注意的是，装修费用作为作为运营前的一次性投入，极大地考验企业的现金流。招股书显示，截止2019年6月30日，青客公寓平均每个房间月租金为1149元人民币，折扣后1075元，平均租金利差为25.1%，折扣后利差为20%；每个单间平均装修成本约为1.47万元。
此外，截至2018年9月30日，青客公寓账上现金及等价物为1.038亿元，其中受限制的现金为1500万元。但未偿还的短期债务为1.32亿元，长期债务为1.655亿元。
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