红星美凯龙负债超1600亿　地产千亿发展路途堪忧

2009年，上海红星美凯龙房地产集团有限公司(简称“红星地产”)成立。经过10年发展，红星地产已成为一家行业综合性地产开发商。目前，公司业务范围涵盖不动产开发、商业运营管理等领域，旨在以全球运营城市的眼界与理想，让城市价值再升级。近年来，凭借优选地块立体化发展，红星地产立足上海，布局全国，在天津、重庆、苏州、太原、金华、青岛等53座城市落子，累积布局项目百余个。

克而瑞日前披露的数据显示，2019年1-9月，红星地产全口径销售金额396.8亿元，在全国房地产企业中排第60位。此前的2017年和2018年，红星地产的销售金额分别为318亿元和435.2亿元。2018年，红星地产董事长车建新在公司的“品牌大使签约发布会”上宣布，公司正向千亿目标迈进。

有房地产评论员在接受采访时表示：“500亿和1000亿规模都被视为房企需要跨越的两道门槛，目前红星地产的年度销售金额刚过400亿元，此时提出千亿目标，公司战略、运营模式、现金流和人才储备等方面都需要经历重重挑战。”该评论员还强调，在地产行业其实有个“500亿魔咒”的说法，就是说部分房企销售达到500亿后，会面临停滞不前的瓶颈期，这也是第二梯队房企普遍面临的一个问题。

回复上交所问询

5月23日，红星美凯龙表示收到上海证券交易所上市公司下发的《关于对红星美凯龙家居集团股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》(以下简称《问询函》)。在《问询函》中，上交所对投资性房地产、其经营状况和财务信息两方面进行问询。

红星美凯龙2018年年报显示，超三成的营业利润来自其投资性房地产升值。2018年，其投资性房地产公允价值变动收益为18.20亿元，占利润总额的比例为30.24%，投资性房地产的公允价值变动损益对净利润影响较大。

在回复中，红星美凯龙列出了投资性房地产所处位置、土地性质、购置单价、物业面积以及报告期末的账面价值。红星美凯龙所持物业面积达688.82万平方米，购置成本为460.45亿元，土地性质包括商服用地、综合用地、工矿仓储用地三种性质。其中，北京地区共3家物业;东北地区共10家物业;华北地区(不含北京、天津)共2家物业;华东地区(不含上海)共18家物业;华南地区共2家物业;华中地区共6家物业;上海地区共9家物业;天津地区共5家物业;西部地区共8家物业;重庆地区共5家物业。

2018年，其投资性房地产租赁及相关收入/转让收益共计66.58亿元。截至2018年末，已设立抵押的投资性房地产项目期末借款余额为175.93亿元，资产证券化类产品余额61.68亿元。

2016年至2018年末，投资性房地产账面价值分别为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元，逐年升值较快;截至报告期末，投资性房地产占总资产的比重达70.84%，为最主要的长期经营性资产。公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，估值方法未采用市场法，而采用收益法、直接比较法、假设开发法等方法。对此，红星美凯龙在回复中表示，所持有房地产的目的是用于赚取租金用途，对于公司已投入使用的建成物业(59家)，采用收益法进行评估; 对于公司尚在建设中已接近完工或已完工尚未交付(6家)，建成后收益能够合理预测的，采用假设开发法进行评估;对于公司实际完成工程量较少的在建工程(3家)，采用成本法进行评估。

强势进军房地产中介

8月18日，红星美凯龙在上海宣布成立子品牌“美凯龙爱家”，正式进入房地产经纪行业。当天会上，美凯龙爱家总裁冯全林介绍，已筛选出100家门店，并预计会在未来三个月内落实百家门店。

红星美凯龙进军房地产突然吗?其实，在此之前，红星就已发出高调扩张信号，陆续在昆明、成都竞得总规模达100余万平方米的两宗土地。截至目前，其分别在长春、沈阳、郑州、无锡、成都等城市同时动工开发的建筑面积达200万平方米以上。

我国房地产市场经历了近20年的高速发展，现已进入较稳定的发展阶段，新房开工量减少，二手房成交量增加。据不完全统计，近几年已有多个城市的二手房成交量超过新房。有专家指出，未来几年，这种现象可能成为房地产行业的一个重要趋势，市场的变化，也给中介行业带来了全新机会。

而红星美凯龙似乎清晰地嗅到了市场风向的变化，8月18日，于上海宣布成立子品牌“美凯龙爱家”，正式进入房地产经纪行业。

红星美凯龙家居集团董事长车建新表示，美凯龙爱家主要以自营模式为主，加盟模式为辅，自营比例约为80%。“我相信进入房产中介这个行业，最主要的一点就是要对消费者负责任，要解决好、服务好消费者的这个痛点，我相信在我们进入这个行业后，它也确实会越来越规范。”

红星美凯龙方面称，虽然美凯龙爱家进入这个领域比较晚，却有着巨大的优势。因为母公司红星美凯龙集团无论是在一级市场的土地资源、二级市场的开发资源，还是设计装修、家居服务等均有强大的资源，并且会提供巨大的支持。

因此红星美凯龙进军房产中介市场势在必行。

其实，红星美凯龙早已涉足房地产行业。据车建新介绍，红星地产“去年卖了450亿房子，今年上半年卖了近300亿房子”。红星地产，全称为上海红星美凯龙房地产集团有限公司，成立于2009年，主营业务范围涵盖商业运营管理、不动产开发、商业资产管理输出，是综合性的地产开发商。

那么，美凯龙爱家在运营方面如何开展?

红星美凯龙董事长车建新表示，美凯龙爱家从供给侧给整个行业带来不一样的价值，希望能基于家居服务体系的生态闭环，推动整个行业的升级。美凯龙爱家想要扮演的，正是围绕房屋与居家的闭环服务的中介。

据介绍，美凯龙爱家依托于母公司“红星美凯龙”的优势，开创一站式服务模式，将房产中介-设计-装修-家居购物-住家维保五个业务糅为一体，或可将原房屋低频交易到多场景多频交易，同时通过多个场景，分摊用户成本，降低用户单场景消费成本。

同时，作为红星美凯龙的全资子公司，美凯龙爱家的优势在于能借助母公司的家装设计师、装修公司、家居mall的上游端口，有效整合住宅、设计师、装修、家居惠购、住家维保等五大资源，完成服务闭环。红星美凯龙集团的地产优势也直接为美凯龙爱家提供了强大助力。

除了背靠家居巨头企业，美凯龙爱家还将在产业互联网大潮下，从企业结构和人员管理上，提升企业居住供给体系效率和服务水平。据悉，美凯龙爱家将采用扁平化快响应等级管理，用“总部-城市-门店”三级模式来取代传统中介数十级的企业制度。未来，美凯龙爱家将培养高强、全能型“乐高”可插拔式人才，用如同私人管家般的服务为爱家在行业竖起旗帜。

事实上，对红星美凯龙来说，高调进军房地产行业，其实是其家居经营业发展到一定规模后的必然结果。对房地产行业来说，这种开发销售加持有的房地产经营模式也是未来的方向，红星地产的开发模式对行业来说具有相当的标杆意义。

母公司负债超1600亿

今年3月，温州市城市中心区前网D街坊东片地块正式挂牌出让，红星地产携江西省省属国有企业资产经营(控股)有限公司和温州天之亩投资有限公司以16.27亿元的价格竞得。

4月，红星地产持股的太原红星房地产开发有限公司以9.37亿元的价格拿下太原SG-1912地块;7月，全资子公司以总价19.243亿元摘得天津滨海新区中新生态城原旅游区内一宗住宅、商服综合用地。

克而瑞披露的数据显示，2019年1-9月，红星地产新增土地货值419.8亿元，在全国房企中排58位。

拿地离不开资金的支持，那么红星地产目前的资金状况如何?由于红星地产未上市，其资金状况或许可以从母公司红星美凯龙控股集团(简称“红星美凯龙控股”)及关联公司红星美凯龙家居集团股份有限公司(A+H上市，以下简称“美凯龙”)的财报数据中窥见一斑。

资料显示，红星美凯龙控股旗下有两家旗舰公司，分别是红星美凯龙家居集团股份有限公司和重庆红星美凯龙企业发展有限公司，红星地产便隶属于后者。

红星美凯龙控股在上交所发布的债券半年报显示，截至2019年6月底，公司负债金额共1662.87亿元，与2018年底的1479.73亿元相比增长183.14亿元;9月初，红星美凯龙控股发布公告，截至2019年8月末，公司借款余额为870.12亿元，累计新增借款占2018年末净资产的比例为20.79%。

美凯龙的半年报则显示，截至2019年6月30日，美凯龙的负债总额为715.24亿元，资产负债率60.47%;而2018年底的这两项数据分别为655.65亿和55.25%。值得一提的是，美凯龙6月底的流动负债为232.14亿元，是流动资产(155.25亿元)的1.5倍。

短期债缺口达25亿多

红星美凯龙可以说是成也地产，败也地产。楼市资本论发现这么多的资产，自然不是平白得来的，其中借债等融资贡献巨大。

近年来，红星美凯龙的资产负债率从2015年底的48.58%提升至2018年的59.1%。截至2019年3月底，红星美凯龙总负债达到685亿元，较2018年底的656亿增加29亿元，流动负债为239亿元，虽然较2018年底的253亿元有所下降，但是对比其流动资产144亿元，流动负债是流动资产的1.66倍。有息负债占母公司股东权益的比例达到57%。

红星美凯龙2018年年报披露，2018年短期借款、长期借款、应付债券等有息负债合计266.11亿元，同比增长60.61%。利息费用为16.70亿元，同比增长32.46%。此外，还有2.03亿元的利息费用资本化。

截至2019年3月底，红星美凯龙的短期借款及一年内到期负债为99.58亿元，在手货币资金进一步降低至74.42亿元，缺口为25.16亿元，仍然无法覆盖短期债务。2019年一季报显示，公司财务费用同比剧升54.86%。对此，红星美凯龙表示主要系有息负债规模上升，导致利息支出增加所致。

4月15日，标普发布评级公告称，将红星美凯龙的主体信用评级从“BBB-”下调至“BB+”，原因为其流动性弱化与再融资风险上升，这与红星美凯龙的债务上升有关。

笔者认为看到这里大家应该就懂了，为何发行20亿元债券，其中18亿都用来还债，2亿用来补充流动资金了。真是财神爷甩袖子—蹦子儿皆无，地主家也没有余粮了啊。

多地项目遭维权

在规模扩张的同时，车建新多次在公开场合强调设计和品质的重要性。红星地产也在其官网提到，从未停止对品质的探寻、对生活之美的追求。

然而，声称“始终致力于为每一座中国城市带来更为美好的高品质生活”的红星地产，旗下的项目频繁遭遇业主投诉和维权。

今年6月底交房的山西晋中红星天铂，其业主对记者反映，该小区存在车库漏水、房屋漏水各种问题。有业主在人民网“领导留言板”投诉，称红星天铂收房流程不合理，合同写明是先验房后收房，但是实际交房的时候是先交钱，还要签一些如交房后不能对房屋质量提出异议之类的“霸王条款”。

另据报道，荆门红星时代广场的多位业主反映，楼盘开发商擅自占用居民楼架空层建食堂或办公区，不仅侵犯了全体业主的公共利益，还带来安全隐患。荆门市房管局接到投诉后安排人员进行调查，要求开发商在规定时间完成整改。

还有业主在第三方平台投诉，称重庆綦江红星国际广场小区部分房子交房后不久出现墙体裂缝等问题，导致根本无法居住。

对于上述业主的投诉和整改进度，记者曾致电致函红星地产，但截至发稿时未收到任何回复。

不过，有业内人士认为，这是红星地产过于追求规模扩张带来的“后遗症”，也有观点认为，这与红星地产的管理半径大不无关系。

红星地产官网资料显示，目前公司已在天津、重庆、苏州等全国53座城市落子，累积项目百余个。如果以100个项目落地53城来计算，平均每座城市所开发的楼盘不足2个，这导致管理难度进一步加大。

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